Atlantyk, słońce
i własny dom
w Portugalii.

I po odbiorze kluczy wciąż jesteśmy – przy remoncie, aranżacji wnętrz i zarządzaniu wynajmem. Bo zakup to dopiero początek.

Nieruchomości w Portugalii – co warto wiedzieć, zanim zaczniesz szukać

Portugalia od kilku lat przyciąga coraz więcej Polaków myślących o kupnie domu lub mieszkania za granicą. I trudno się dziwić. Łagodny klimat, niższe koszty życia niż w zachodniej Europie, bezpieczeństwo i kultura, w którą łatwo się zakochać. Ale zanim zaczniesz przeglądać oferty nieruchomości w Portugalii, warto zrozumieć kilka rzeczy, które odróżniają ten rynek od polskiego.

Jak wygląda rynek nieruchomości w Portugalii?

Portugalski rynek nieruchomości przeżywa stabilny wzrost od ponad dekady – i warto od razu rozprawić się z mitem, który krąży po polskich poradnikach. Lizbona nie jest tanią stolicą. Średnia cena metra kwadratowego wynosi tam dziś około 6 100 EUR (idealista, czerwiec 2026), czyli więcej niż w Barcelonie (5 269 EUR) i Mediolanie (5 165 EUR). Od Paryża jest wciąż taniej, ale porównania z Hiszpanią i Włochami dawno przestały wychodzić na korzyść portugalskiej stolicy.

Prawdziwa przewaga cenowa leży po drugiej stronie Tagu. Na Półwyspie Setúbal średnia dla dystryktu to około 3 300 EUR/m², a w najtańszych gminach ceny zaczynają się w okolicach 2 700 EUR/m² (idealista, kwiecień 2026). To mniej więcej połowa tego, co zapłacisz w Lizbonie; czas dojazdu do stolicy zależy od gminy i ruchu.

Co ważne, popyt wciąż przewyższa podaż w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Oznacza to, że kupno nieruchomości w Portugalii to nie tylko zmiana stylu życia, ale też solidna inwestycja.

Gdzie Polacy kupują nieruchomości w Portugalii?

Najpopularniejsze regiony wśród polskich kupujących to Lizbona i okolice – ze względu na połączenia lotnicze, infrastrukturę i miejski styl życia. Cascais przyciąga rodziny szukające spokojniejszego rytmu w pobliżu stolicy. Algarve to klasyczny wybór dla osób myślących o wynajmie turystycznym.

My specjalizujemy się w regionie, który naszym zdaniem oferuje najlepszy stosunek jakości do ceny: Półwysep Setúbal – Sesimbra, Arrábida, Setúbal i okolice. To tereny z dzikimi plażami, parkiem przyrodniczym Serra da Arrábida i cenami znacznie niższymi niż w Lizbonie – a jednocześnie zaledwie 40 minut jazdy od lotniska.

Ile kosztuje kupno nieruchomości w Portugalii?

Sam zakup to nie tylko cena widoczna w ogłoszeniu. Do kosztów transakcyjnych trzeba doliczyć podatek IMT, opłatę skarbową (0,8% od wyższej z ceny i VPT), koszty aktu i rejestracji w Casa Pronta (375 EUR przy jednym akcie rejestracyjnym, 700 EUR przy kilku – na przykład przy zakupie z kredytem) oraz ewentualne wynagrodzenie adwokata.

Przy IMT kluczowe jest jedno rozróżnienie, o którym polskie poradniki często milczą: jeśli nie jesteś portugalskim rezydentem podatkowym, standardowo obowiązuje Cię ryczałt 7,5% od podstawy nieruchomości mieszkalnej – od pierwszego euro, bez progresji. Rezydenci kupujący główne miejsce zamieszkania korzystają ze skali od 0% do 8%, a ci z nich, którzy w dniu aktu notarialnego mają 35 lat lub mniej, mogą sięgnąć po IMT Jovem z pełnym zwolnieniem do 330 539 EUR. Ulga nie zależy od obywatelstwa, ale jest dostępna wyłącznie dla portugalskich rezydentów podatkowych. Od ryczałtu 7,5% istnieją dokładnie trzy wyjątki i przy dwóch z nich zwrot różnicy nie jest automatyczny – trzeba o niego wystąpić do urzędu w terminie 6 miesięcy.

Gdy podstawa podatków jest równa cenie, same IMT i opłata skarbowa nierezydenta to standardowo 8,3% ceny. Casa Pronta, prawnik i koszty bankowe podnoszą tę kwotę, a VPT wyższe od ceny może zwiększyć ją jeszcze bardziej. Policz swój przypadek w kalkulatorze kosztów zakupu.

Czy potrzebujesz agenta, żeby kupić nieruchomość w Portugalii?

Nie musisz – ale warto. Portugalski rynek działa inaczej niż polski. Większość ofert nie trafia na portale ogłoszeniowe. Agenci sprzedających chronią interesy sprzedającego, nie Twoje. A bariera językowa sprawia, że negocjacje, umowy i formalności mogą być frustrujące.

Dlatego istnieje instytucja agenta kupującego – kogoś, kto reprezentuje wyłącznie Ciebie. W Portugalii prowizję agenta zawsze płaci sprzedający, więc jako kupujący nie ponosisz żadnych dodatkowych kosztów. Zyskujesz za to kogoś, kto przeszuka rynek w Twoim imieniu, zweryfikuje stan prawny nieruchomości i wynegocjuje najlepsze warunki.

Od czego zacząć?

Jeśli dopiero rozważasz kupno nieruchomości w Portugalii, zacznij od zrozumienia procesu – krok po kroku. Na naszym blogu znajdziesz szczegółowe przewodniki po podatkach (IMT, IMI), umowie przedwstępnej CPCV, kosztach transakcyjnych i due diligence. A jeśli wolisz porozmawiać – napisz do nas. Konsultacja jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.