Kiedy po raz pierwszy patrzysz na mapę Półwyspu Setúbal i widzisz, jak blisko jest stąd do Lizbony, odruchowo zakładasz: „Pewnie ceny są tu równie kosmiczne”. To chyba najczęstszy błąd kupujących.
Krótka odpowiedź: metr kwadratowy kosztuje tu od około 2 720 EUR w Moicie i Montijo do 3 756 EUR w Almadzie (średnie ofertowe gmin, idealista, kwiecień 2026), a w nadmorskim rdzeniu Sesimbry dochodzi do 4 832 EUR. To od 45% do 62% tego, co wynosi średnia całej Lizbony – a wobec Chiado czy Príncipe Real bywa i jedną trzecią.
Ale uwaga: to wcale nie jest „rynek pocieszenia” dla tych, którym brakuje na stolicę. Półwysep Setúbal ma własną duszę, własne atuty i… dynamicznie rosnące ceny. W badaniu Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) za grudzień 2025 to właśnie Półwysep miał najwyższy w kraju wzrost mediany wyceny bankowej: +27,3% wobec grudnia 2024, przy 19,1% dla całej Portugalii.
Poniżej znajdziesz pełny obraz cen – gmina po gminie, z datami i źródłami przy każdej liczbie.
Zaraz dowiesz się:
- Ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy – od Almady po Palmelę.
- Co dokładnie kupisz, mając budżet 200, 350 i 600 tysięcy euro.
- Jakie są najnowsze trendy i ile wyciągniesz z wynajmu (na tle Lizbony czy Cascais).
- Która z tutejszych gmin daje najwięcej za te pieniądze, a za którą się przepłaca.
- Dlaczego tabela cen za metr nie wycenia domu, o jakim myśli większość polskich kupujących.
TL;DR – W skrócie
- Półwysep Setúbal jest znacznie tańszy niż Lizbona. Średnie ofertowe gmin zaczynają się od około 2 700 EUR/m² (Moita, Montijo, Alcochete), a w nadmorskim rdzeniu Sesimbry dochodzą do blisko 4 800 EUR/m².
- Za 200 000 EUR możesz tu kupić naprawdę fajne mieszkanie, podczas gdy w Lizbonie za tę kwotę musisz iść na bolesne kompromisy.
- Rynek rośnie szybko: mediana wyceny bankowej na Półwyspie skoczyła o 27,3% (INE, grudzień 2025 do grudnia 2024, najwięcej w kraju), a najem długoterminowy w gminie Setúbal daje 5,4% brutto wobec 4,3% w Lizbonie.
- Nowe lotnisko w Alcochete napędza dziś ceny w okolicznych gminach, ale otwarcie planowane jest dopiero na 2035–2037 – to kotwica na dekadę, nie na najbliższe lata.
- Nierezydenci przy zakupie nieruchomości mieszkalnej standardowo płacą od 25 maja 2026 ryczałtowy IMT 7,5% od wyższej z ceny i VPT.
- Ceny z tabel to ceny ofertowe. W naszych zamkniętych transakcjach na Półwyspie finalna kwota schodzi zwykle 5 do 15% poniżej ogłoszenia.
- Nie przeliczaj tutejszego metra na polski metr – portugalski standard budowlany zawiera mniej, więc porównanie „metr za metr” zawyża atrakcyjność tutejszych cen.
Jak wygląda mapa cen na Półwyspie Setúbal?
Wiesz już, że Półwysep to obszar na południe od Lizbony, skupiający kilkanaście mniejszych i większych gmin. Każda z nich przyciąga innych ludzi i… ma inne ceny.
Zacznijmy od stolicy, bo to idealny punkt odniesienia.
Lizbona – średnia ofertowa dla całego miasta to 6 107 EUR/m², a w topowych dzielnicach (Chiado, Príncipe Real, Belém) trzeba liczyć 6 500–8 000 EUR/m². Co ciekawe, zagraniczni kupujący w Lizbonie płacą średnio o 61,7% więcej niż ci, którzy rozliczają się w Portugalii. Bądźmy szczerzy: to rynek, który odkleił się od możliwości przeciętnej europejskiej klasy średniej.
Cascais – uwielbiane miasto na zachód od Lizbony: średnio 5 628 EUR/m², a w nadmorskim centrum i Estoril bliżej 6 800 EUR/m². Słynie z pięknych plaż, międzynarodowych szkół i ogromnej społeczności expatów. Super miejsce, ale ceny bywają tu zawrotne.
Przejdźmy więc za rzekę. Gdzie zaczyna się magia Półwyspu Setúbal?
Almada – to gmina leżąca tuż za Tagiem. Płyniesz promem lub jedziesz mostem i jesteś na miejscu. Ceny? Średnio 3 756 EUR/m² – najdrożej na całym Półwyspie, co nie dziwi przy tej odległości od stolicy. Oczywiście, dzielnice z widokiem na Lizbonę są droższe, ale głębiej w lądzie zrobisz świetny interes. To miejsce wprost stworzone dla kogoś, kto chce mieć stolicę na wyciągnięcie ręki, ale bez lizbońskich rachunków.
Sesimbra – cudowna zatoka, jakieś 40 km na południe od Lizbony. Średnia ofertowa dla całej gminy to 3 311 EUR/m² (idealista, kwiecień 2026), ale akurat tutaj ta jedna liczba mówi mniej niż gdziekolwiek indziej na Półwyspie: w nadmorskim rdzeniu miasteczka (freguesia Santiago) średnia sięga 4 832 EUR/m², podczas gdy zaplecze przy zamku zamyka się w 2 977 EUR/m². To 62% różnicy w granicach jednej gminy, dwadzieścia minut jazdy. Planując budżet dla Sesimbry, wybór freguesii waży więcej niż wybór miasta – średnia gminy nie posłuży Ci do niczego. Dlaczego mimo wszystko drożej niż w mieście Setúbal? Ze względu na przepiękny rezerwat przyrody (Parque Natural da Arrábida). Nowych budynków nie można stawiać wszędzie, więc to co już stoi, mocno zyskuje na wartości.
Setúbal – „stolica” regionu, niecała godzina drogi od głównej stolicy. Średnia ofertowa dla gminy to 3 091 EUR/m² (idealista, kwiecień 2026). Uważaj przy tym na liczby, które krążą razem z tą: mediany podawane przez Properstar – około 3 519 EUR za mieszkania i 3 735 EUR za domy – dotyczą całego dystryktu Setúbal, a nie samej gminy. To dwie różne mapy, nie dwa poziomy szczegółowości tej samej. Jeśli szukasz najlepszego balansu między miejskim życiem, naturą a kosztem zakupu, Setúbal często wygrywa w przedbiegach.
💡 Z praktyki: Wszystkie liczby wyżej to ceny ofertowe, czyli oczekiwania sprzedających. W naszych zamkniętych transakcjach na Półwyspie Setúbal finalna kwota schodzi zwykle 5 do 15% poniżej tej z ogłoszenia, najgłębiej przy domach do remontu i przy ofertach wiszących w sieci dłużej niż trzy miesiące. Nasz rekord to 23% i padł na działce o bardzo zagmatwanym stanie – im trudniejsze papiery, tym większe pole do rozmowy. Traktuj to jednak jak wyjątek, nie jak cel. Dla tabeli powyżej znaczy to tyle, że jest ona górną krawędzią Twojego przedziału, a nie cennikiem.
Palmela i Azeitão – urocze, słynące z wina, nieco bardziej sielskie klimaty schowane w głębi Półwyspu. Średnia dla gminy Palmela to 2 769 EUR/m², przy wzroście +26% w ciągu roku – ścisła czołówka Półwyspu, choć rekord należy do Moity z 34%. Rozstrzał cen potrafi być ogromny. Zrujnowany dom do generalnego remontu (ok. 300 m²) w Quinta do Anjo to wydatek rzędu 160 000 EUR. Ale już pachnąca nowością willa z basenem (150 m²) w Pinhal Novo wyniesie Cię nawet 649 000 EUR. Przepiękne historyczne posiadłości (quintas) wycenia się całkowicie indywidualnie.
Barreiro i Montijo – leżą na wschodzie Półwyspu. Trochę bardziej industrialne rejony, ale za to ze świetnym połączeniem kolejowym prosto do stolicy. Średnie ofertowe gmin to 2 991 EUR/m² w Barreiro i 2 723 EUR/m² w Montijo – razem z Moitą najniższy próg wejścia na całym Półwyspie. Świetny wybór, jeśli Twój budżet mówi: „chcę kupić mądrze i racjonalnie”.
Quintas w okolicach Azeitão i Palmela – historia, zieleń i ceny niedostępne bliżej Lizbony.
Co kupisz za 200, 350 i 600 tysięcy euro
Trzy budżety i to, co każdy z nich otwiera na rok 2026. Nie są wybrane z powietrza: transakcje, które domykaliśmy na Półwyspie, skupiają się w przedziale 220 000–450 000 EUR – czyli wokół dwóch pierwszych progów. Trzeci jest półką powyżej tego, co widzimy najczęściej.
Kiedy masz w kieszeni 200 000 EUR
W Lizbonie za te pieniądze szukasz przysłowiowej igły w stogu siana. Na Półwyspie Setúbal? Rozsiadasz się wygodnie i masz z czego wybierać.
W centrum Setúbal czeka na Ciebie wygodne dwupokojowe mieszkanie (takie 60–80 m²). Najpewniej w bloku z lat 80. czy 90., być może po świeżym lifcie. Będziesz patrzeć z okna na wzgórza lub ciche uliczki, ale do nadmorskiej promenady dotrzesz spacerem w kilkanaście minut.
Jeśli wolisz Almadę, na przykład w okolicach kultowej Costa de Caparica (czyli jednej z najdłuższych piaszczystych plaż w Europie), upolujesz podobny metraż i to z szumem fal w tle.
Wybierasz Palmelę lub okolice Azeitão? Tam za 200 tysięcy euro czeka na Ciebie niewielki dom w stylu bungalowu do remontu, do którego często dołączony jest ogród. A to wszystko z widokiem na zieloną Serrę da Arrábidę. Brzmi jak projekt na lata?
Jedynie w nadmorskiej Sesimbrze te 200 tysięcy to absolutne minimum. Da się coś kupić, ale przygotuj się na mikro-metraż i najpewniej włożenie w niego sporo pracy.
(Jeśli dysponujesz jeszcze niższym pułapem i marzysz o szumie fal, zajrzyj do naszego poradnika o tanich domach w Portugalii nad morzem – pokazujemy tam regiony, kanały sprzedaży i pułapki, których koniecznie trzeba unikać).
Jeśli dysponujesz kwotą 350 000 EUR
Wchodzimy na wyższy poziom. W Lizbonie przy tej kwocie wciąż musisz godzić się na bolesne kompromisy, ale tutaj Półwysep zaczyna naprawdę błyszczeć.
W Setúbal kupisz duże, przestronne mieszkanie (często rzędu 90–110 m²) z widokiem na wodę, albo uroczy, świeżo odnowiony domek w spokojnej dzielnicy z własnym ogródkiem – do wprowadzenia się od zaraz.
W Sesimbrze z tym budżetem trafiasz dokładnie w środek stawki. Wybierasz w świetnie położonych, dwupokojowych apartamentach – nierzadko z widokiem na zatokę – lub skromniejszych domach blisko centrum.
A w Almadzie odbierzesz klucze do nowoczesnego mieszkania w nowym budynku z własnym garażem i rzut beretem od promu wiozącego Cię wprost do centrum stolicy.
Co z rejonami parku Arrábida? Za 350 000 EUR otwierają się przed Tobą drzwi do magicznych domków w klimatycznych wioskach takich jak Aldeia do Meco czy Portinho da Arrábida. To magiczne lokalizacje i świetny punkt startowy.
Czas na premium – budżet 600 000 EUR
Przy tej kwocie Półwysep Setúbal rozwija przed Tobą czerwony dywan.
W Sesimbrze i przy granicy rezerwatu Arrábida znajdziesz dom z widokiem na ocean i własnym basenem. W stolicy za te pieniądze takiego domu po prostu nie ma – a już na pewno nie w takich okolicznościach przyrody.
W prestiżowych dzielnicach Setúbal wyłowisz reprezentacyjną willę z ogrodem, a nierzadko zostanie Ci jeszcze parę euro na zrobienie wnętrz kompletnie „pod siebie”.
Jeśli kręci Cię romantyczna sielanka, w okolicach Azeitão i Palmeli możesz kupić w tej cenie quintę – historyczną posiadłość z własną winnicą i ogromną przestrzenią. Czasem będzie to wymagało drobnych nakładów, ale zyskasz skarb na pokolenia.
A w okolicach samego parku natury (Serra da Arrábida) za 600 000 EUR możesz zainwestować w obiekt z licencją na wynajem krótkoterminowy, podziwiając zarazem panoramiczne widoki, o jakich na Costa da Luz płaci się zaporowe kwoty.
Trendy cenowe – co właściwie dzieje się z rynkiem?
Od 2023 roku rynek nieruchomości na Półwyspie rośnie po prostu fenomenalnie. To jeden z najgorętszych i najszybciej rozwijających się rynków w Portugalii. Skąd to się bierze?
Banki windują wyceny – ale mierzą co innego niż portale. W badaniu INE za grudzień 2025 mediana wyceny bankowej na Półwyspie urosła o 27,3% wobec grudnia 2024, a same apartamenty na Półwyspie o 29,2% – w obu przypadkach najwięcej w kraju, przy 19,1% dla całej Portugalii. Zanim jednak zestawisz to z cenami wyżej, jedna rzecz wymaga podkreślenia: wycena bankowa to nie to samo co cena ofertowa. Krajowa mediana wyceny wynosiła wtedy 2 081 EUR/m², czyli o jedną trzecią mniej niż typowa cena z ogłoszenia. Wycena mówi, ile bank pożyczy pod zastaw; ogłoszenie mówi, ile chce sprzedający. Rosną razem, ale nigdy nie spotykają się w jednym punkcie.
Ceny zamknięcia transakcji gonią te ofertowe. Komercyjne analizy branżowe, jak Investropa, szacują wzrost faktycznych wartości transakcji na przełomie 2025 i 2026 na 15–18%. Traktuj to jako kierunek, nie jako pomiar – to szacunki firm doradczych, nie dane INE. Kierunek jest jednak zgodny z tym, co widać na rynku: kupujący konkurują o dobre nieruchomości na tyle mocno, że potrafią licytować w górę.
Zysk z wynajmu jest przyzwoity, ale bez fajerwerków. Najem długoterminowy w gminie Setúbal daje około 5,4% brutto liczone od cen ofertowych (idealista, II kwartał 2026). To poniżej średniej krajowej, która wynosi 6,2% – za to wyraźnie powyżej Lizbony, gdzie ceny zakupu tak wyprzedziły czynsze, że zostaje 4,3%. Dla Sesimbry i Cascais żaden niezależny indeks nie publikuje dziś aktualnej rentowności, więc liczby krążące w ogłoszeniach traktuj z rezerwą.
💡 Warto wiedzieć: Planujesz zarabiać na wynajmie krótkoterminowym (Alojamento Local)? Od 2024 roku licencje AL są znów stałe i przechodzą na kupującego razem z nieruchomością – ale ustawa z 2024 roku nie zamknęła tematu. Pierwszy hamulec to strefy contenção, o których decyduje gmina; drugi doszedł w 2026 roku, gdy Decreto-Lei 151/2026 dał gminom z ponad tysiącem ważnych rejestracji czas do 31 grudnia 2026 na własne regulaminy i prawo czasowego wstrzymania nowych wpisów. Na Półwyspie Setúbal żadna gmina nie ustanowiła dotąd strefy contenção, a Câmara Municipal de Sesimbra w 2025 roku dopiero rozpoczęła prace nad własnym regulaminem. Samo wszczęcie prac nie jest zakazem, ale stan na dzień CPCV sprawdź w gminie, a nie w ogłoszeniu. Szczegóły w przewodniku po licencji AL.
Popyt płynie zewsząd. Do niedawna kupowali tu głównie pracujący w Lizbonie Portugalczycy. Kiedy kredyty staniały (ok. 3,4%), lokalna klasa średnia znów ruszyła na łowy. Do tego coraz chętniej zaglądają tu Niemcy, Francuzi, Holendrzy i Amerykanie. A Polacy? Dla nas to wciąż rzadkość – co oznacza super okazję, bo można wykorzystać lukę na rynku przed boomem.
Co nas czeka w 2026? Eksperci i analitycy z firm takich jak Savills czy JLL spodziewają się lekkiego spowolnienia na rynkach nieruchomości – wzrosty ustabilizują się na poziomie 6–8% rocznie. Nie będzie już takich dwucyfrowych szaleństw, ale kapitał nadal będzie świetnie chroniony. Dlaczego? Bo nowych domów oddaje się wciąż dużo mniej niż jest na nie chętnych.
Wieczór na Półwyspie Setúbal – restauracja nad oceanem, kieliszek wina i zachodzące słońce.
Która gmina daje najwięcej za te pieniądze?
Ceny już znasz. Teraz nasza ocena – bo za każdą z tych liczb stoi zupełnie inna transakcja.
Setúbal wypada tu najlepiej w stosunku ceny do tego, co dostajesz. Pełna infrastruktura miasta, szpital, uczelnia, port i połączenia, przy 3 091 EUR/m² i najwyższej mierzonej rentowności najmu na Półwyspie. Nie jest ładne tak jak Sesimbra i nikt nie kupuje go z zachwytu – kupuje się je z rozsądku, i dlatego zwykle się broni.
Sesimbra jest tego warta, jeśli kupujesz konkretną freguesię, a nie „Sesimbrę”. Różnica między Santiago a zapleczem przy zamku to 62% – więcej niż różnica między Sesimbrą a Lizboną w niektórych porównaniach. Bajeczne plaże, chroniony park Arrábida i czyste powietrze są prawdziwe, ale rozkładają się po tej gminie skrajnie nierówno.
Za Almadę naszym zdaniem się przepłaca. To najdroższa gmina Półwyspu (3 756 EUR/m²), o jedną piątą droższa od miasta Setúbal, a płaci się tam głównie za bliskość Lizbony – dziesięć minut promem. Jeśli szukasz Lizbony, Almada nią nie jest; jeśli uciekasz od Lizbony, dopłacasz do sąsiedztwa, przed którym uciekasz. Almada broni się dla kogoś, kto codziennie dojeżdża do centrum. Dla wszystkich pozostałych te same pieniądze pracują lepiej dwadzieścia minut dalej.
Palmela i Azeitão to najlepsza cena za przestrzeń, jeśli akceptujesz, że do wszystkiego jedziesz autem. Quintas, winnice, wiejskie domy – i 2 769 EUR/m².
Arrábida jest poza tą tabelą i uczciwiej to powiedzieć wprost: ofert jest tam tak mało, że żaden indeks tego mikrorynku nie mierzy. Ceny ustala pojedyncza transakcja, nie rynek.
Gdziekolwiek rzucisz kotwicę, sam proces zakupu nieruchomości w Portugalii (od załatwienia NIF po notariusza) wygląda tak samo.
Aeroporto Luís de Camões, czyli jak nowe lotnisko odmieni region
Rząd Portugalii przypieczętował budowę nowego, wielkiego lotniska w Alcochete, czyli bezpośrednio na Półwyspie Setúbal. To zdecydowanie największy argument, jaki usłyszysz od każdego sprzedającego po tej stronie Tagu.
To nie są plany z kosmosu. Lotnisko Aeroporto Luís de Camões, którego koszt oszacowano na ok. 7,9–8,9 mld euro (przepustowość etapowa: ok. 56 mln pasażerów rocznie w fazie otwarcia, docelowo do ok. 85 mln), zacznie działać ok. 2035–2037 roku.
Jak to wpłynie na Twój portfel? Efekty widać gołym okiem. Wokół lotniska (Montijo, Samora Correia, samo Alcochete) ceny mieszkań już teraz wystrzeliły w kosmos z powodu napływających poszukiwaczy okazji. Żeby opanować bałagan, ustanowiono specjalne strefy ochronne blokujące nowe budowy. A to sprawia, że istniejące domy zyskują jeszcze bardziej na wartości.
Razem z lotniskiem zaplanowano Trzecią Przeprawę przez Tag – nową przeprawę drogowo-kolejową, której parametry wciąż się zmieniają.
A teraz część, której nie usłyszysz przy oglądaniu domu. Otwarcie zaplanowano na 2035–2037, a formalny wniosek koncesjonariusza jest oczekiwany dopiero na początku 2028 roku. Projekt na tym etapie to decyzja lokalizacyjna i kosztorys, nie plac budowy. Lotnisko jest dobrym powodem, żeby wierzyć w ten region, i złym powodem, żeby dopłacić dziś do konkretnej działki. Nie dopłacalibyśmy. Premia za „przyszłe lotnisko” jest już w cenach gmin przy inwestycji, a odbiór tej premii przypada za dekadę – i wcześniej przychodzą lata hałasu, ruchu i placu budowy, czyli dokładnie tego, przed czym większość naszych klientów tu ucieka. Jeśli kupujesz dom do mieszkania, licz go z dzisiejszych argumentów. Jeśli lotnisko dowiezie, będzie premią, nie fundamentem transakcji.
Co musisz wiedzieć, zanim podpiszesz papiery?
Sześć rzeczy, których nie przeczytasz w ogłoszeniu, a które zmieniają rachunek na rok 2026.
Wciąż zdążysz wskoczyć do pociągu. To nie jest Lizbona ani Cascais, które wypchnęły przeciętnego kupca z Europy Środkowej na margines. W Sesimbrze czy Setúbal jest o wiele taniej. Co więcej – to już nie jest sypialnia Lizbony (o czym szeroko pisze Diário Imobiliário). Mają tu silny biznes, świetne usługi i autonomię. Będzie tylko lepiej.
Życie wcale nie kosztuje „grosze”. Portugalia to nie jest eldorado z darmowym chlebem. Miesięczny wynajem mieszkania z trzema sypialniami to w Setúbal od 900 do 1 050 EUR. Im bliżej stolicy (Almada, Seixal), tym szybciej zbliżysz się do kwot rzędu 1 500 EUR. Realistyczny budżet jednej osoby, razem z czynszem, to w Setúbal 1 000–1 300 EUR miesięcznie – pełne rozbicie na kategorie znajdziesz w zestawieniu kosztów życia w Portugalii.
Najlepsze perełki kupuje się cicho. Zauważysz to szukając starych dworków, quintas czy domów w otoczeniu parków narodowych. Większość takich miejsc w ogóle nie ląduje na publicznych stronach. Transakcje domyka się dyskretnie, przez relacje. Dlatego wsparcie doświadczonego agenta kupującego waży tu więcej niż gdziekolwiek indziej – agent zajrzy tam, gdzie Ty z wyszukiwarki nie masz wstępu.
💡 Wskazówka: Jeśli w dniu aktu notarialnego masz 35 lat lub mniej (trzydziestopięciolatek wciąż się łapie), jesteś już portugalskim rezydentem podatkowym, a kupowany dom ma być Twoim stałym miejscem zamieszkania (Twój pierwszy dom), przysługuje Ci zwolnienie z podatku IMT Jovem (do kwoty 330 539 EUR, potem ulga robi się częściowa). Ten jeden drobiazg potrafi zostawić w Twojej kieszeni kilkanaście tysięcy euro – decyduje jednak rezydencja podatkowa w dniu aktu, nie obywatelstwo: kupując z Polski, płacisz ryczałt 7,5% i ulga Cię nie obejmuje.
Uważaj na „wypudrowane” trupy. Starsze budynki na zdjęciach wyglądają świetnie, w środku zaś mogą przyprawić o siwe włosy. Nim zaproponujesz kwotę zakupu, zafunduj sobie mocną i niezależną inspekcję techniczną.
Nie przeliczaj tutejszego metra na polski metr. To najczęstszy błąd w rachunkach, jakie widzimy przed pierwszym wyjazdem, i wynika z założenia, że 3 091 EUR/m² w Setúbal i ta sama kwota w Polsce kupują ten sam produkt. Nie kupują. Portugalski metr jest tańszy między innymi dlatego, że zawiera mniej: instalacje, izolacja i ogrzewanie, które nad Wisłą są wpisane w cenę nowego domu, tutaj są dokupywane osobno albo nie ma ich wcale. Ceny z tabel opisują lokalny standard, nie standard oczekiwań – i porównanie „metr za metr” między krajami rozjeżdża się dokładnie o tę różnicę. Ile ona wynosi, zależy od domu, więc jedyna sensowna kolejność jest taka: najpierw wycena adaptacji dla konkretnej nieruchomości, potem oferta. Do prac adaptacyjnych na kupionych domach ściągamy własną polską ekipę – dlatego tę pozycję da się wycenić przed złożeniem oferty, a nie dopiero po odbiorze kluczy. Do arkusza z porównaniem cen nie wchodzi ona jako zero.
Przygotuj się na podatek IMT. Jesteś tzw. nierezydentem (mieszkasz poza Portugalią)? Na mocy Decreto-Lei 97/2026 standardowo płacisz zryczałtowany podatek IMT 7,5% od wyższej z ceny domu i VPT, z trzema ustawowymi wyjątkami. Gdy cena wynosi 400 000 EUR, a VPT nie jest wyższe, IMT to 30 000 EUR. Rezydenci kupujący główne miejsce zamieszkania korzystają z odpowiedniej tabeli. Sprawdź wszystkie ukryte koszty, a najlepiej rzuć okiem na nasz rozpisany wzór kosztów transakcyjnych.
Słowem podsumowania
W 2026 roku Półwysep Setúbal daje za te same pieniądze wyraźnie więcej niż druga strona Tagu – pod warunkiem, że wiesz, którą liczbę czytasz.
- Średnie ofertowe gmin idą od około 2 700 EUR/m² w Moicie i Montijo do blisko 4 800 EUR/m² w nadmorskim rdzeniu Sesimbry. Wobec topowych dzielnic Lizbony to od połowy do dwóch trzecich mniej, a wobec średniej całego miasta – o 39% do 55% mniej, zależnie od gminy.
- 200 000 EUR otwiera mieszkania w Setúbal i Almadzie, 350 000 EUR trafia w środek rynku wszędzie poza Arrábidą, a od 600 000 EUR zaczynają się wille z widokiem, quintas i obiekty pod wynajem turystyczny.
- To wciąż ceny ofertowe. W naszych zamkniętych transakcjach finalna kwota schodzi zwykle 5 do 15% poniżej ogłoszenia, najgłębiej przy domach do remontu.
- Żadna z tych liczb nie wycenia domu w polskim standardzie – ogrzewanie podłogowe, rekuperacja czy pompa ciepła to tutaj wyposażenie ponadstandardowe i osobna pozycja w budżecie.
- Rynek rośnie: mediana wyceny bankowej na Półwyspie wzrosła o 27,3% (INE, grudzień 2025 do grudnia 2024), a najem długoterminowy w gminie Setúbal daje około 5,4% brutto – więcej niż w Lizbonie.
- Aeroporto Luís de Camões (ok. 8 mld EUR) ma ruszyć dopiero około 2035–2037 roku – to argument za regionem, a nie powód, żeby dziś dopłacać do konkretnej działki.
- Podatek IMT dla nierezydentów wynosi standardowo 7,5% wyższej z ceny i VPT – przelicz całość razem z pozostałymi opłatami w kalkulatorze kosztów.
- Najlepsze oferty w tym regionie nie trafiają na portale, więc bez lokalnych kontaktów po prostu ich nie zobaczysz.
Ciekawi Cię, jak daleko zajdzie tutaj Twój budżet i co da się dziś za tę kwotę kupić na Półwyspie Setúbal? Porozmawiajmy – bezpłatnie i bez zobowiązań. Pokażemy Ci też oferty, których algorytmy nigdy by Ci nie wyświetliły.
