Podatki od wynajmu w Portugalii – przewodnik dla Polaków

Polski rezydent wynajmujący nieruchomość w Portugalii rozlicza się zwykle w dwóch państwach. Portugalia opodatkowuje dochód z położonej tam nieruchomości, a Polska obejmuje rezydenta nieograniczonym obowiązkiem podatkowym i pozwala odliczyć portugalski podatek w granicach polskiego podatku od tego przychodu.

To nie oznacza jednak, że każdy właściciel płaci „25% w Portugalii, potem PIT-28 w Polsce”. Wynik zależy od rodzaju najmu, wybranego reżimu, kosztów i rezydencji podatkowej. W AL trzeba dodatkowo oddzielić cztery pytania: Kategoria F czy B, reżim uproszczony czy księgowość zorganizowana, składki społeczne i VAT.

W tym przewodniku sprawdzisz:

• kiedy najem trafia do Kategorii F, a kiedy do Kategorii B,
• dlaczego właściciel AL typu moradia/apartamento ma coroczny wybór zasad Kategorii F,
• jak działają stawki 25%, 15%, 10% i 5% przy najmie mieszkaniowym,
• kiedy przychody wyłącznie z AL nie podlegają Segurança Social i kiedy mały operator może zachować zwolnienie z VAT,
• jak metoda proporcjonalnego odliczenia działa po polskiej stronie.

TL;DR – najważniejsze rozstrzygnięcia

• Najem mieszkaniowy jest zwykle Kategorią F: bazowo 25% od dochodu po dopuszczalnych kosztach. Do końca 2029 roku umowa z czynszem do 2 300 EUR miesięcznie korzysta ze stawki 10%.
• AL jest co do zasady Kategorią B, lecz właściciel moradia/apartamento może co roku wybrać zasady Kategorii F. Sama ta opcja nie daje jednak preferencji dla długoterminowej umowy mieszkaniowej.
• Segurança Social nie jest automatycznym kosztem każdego AL. Przychody wyłącznie z AL typu moradia/apartamento są objęte ustawowym wyłączeniem z reżimu samozatrudnionych.
• VAT 6% nie jest obowiązkowy od pierwszego euro dla każdego Polaka. Przy małej skali może działać unijne zwolnienie transgraniczne z limitami 100 000 EUR obrotu w UE i 15 000 EUR w Portugalii.
• Polski rezydent wykazuje portugalski przychód w Polsce. Przy najmie prywatnym zwykle robi to w PIT-28, przeliczając wpływy po kursie NBP z dnia roboczego poprzedzającego ich uzyskanie i odliczając portugalski podatek dochodowy.

Najpierw klasyfikacja, potem kalkulator

Najgroźniejszy skrót w modelu rentowności brzmi: „AL oznacza Kategorię B, obowiązkowe składki i VAT”. Każdy z tych elementów ma własną podstawę i własne wyjątki. Arkusz zbudowany na tym skrócie może zaniżyć wynik o kilka tysięcy euro albo pokazać nieistniejącą przewagę jednego reżimu.

Kategoria F – klasyczny najem

Kategoria F (rendimentos prediais) obejmuje przede wszystkim czynsz z umowy najmu bez usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej. Podatek liczy się od przychodu pomniejszonego o koszty dopuszczone przez art. 41 CIRS.

Można odliczyć między innymi:

• IMI dotyczący wynajmowanej nieruchomości,
• opłaty condomínio ponoszone przez właściciela,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• udokumentowane koszty konserwacji i utrzymania.

Nie odlicza się kosztów finansowych, w tym odsetek od kredytu, amortyzacji, mebli, wyposażenia, dekoracji ani AIMI. To ważne przy zakupie z wysokim udziałem kredytu: niski podatek od dochodu nie zawsze oznacza wysoką gotówkę po racie.

Kategoria B – działalność i Alojamento Local

Kategoria B (rendimentos empresariais e profissionais) obejmuje działalność gospodarczą, w tym Alojamento Local. W reżimie uproszczonym podstawa wynika ze współczynnika, a w contabilidade organizada z ksiąg i rzeczywistych kosztów.

Jest jednak wyjątek, którego nie wolno pomijać. Art. 28 ust. 14 CIRS pozwala właścicielowi AL w wariancie moradia lub apartamento co roku wybrać opodatkowanie według zasad Kategorii F. Nie obejmuje to estabelecimento de hospedagem.

Ten wybór dotyczy zasad opodatkowania dochodu. Nie zmienia pobytów turystycznych w długoterminową umowę mieszkaniową, dlatego nie należy automatycznie przenosić na AL stawki 10% z art. 45.º-C EBF ani obniżek za długość umowy.

Kategoria F – stawka zależy od umowy

Bazowa autonomiczna stawka dla najmu mieszkaniowego wynosi 25%. Art. 72 CIRS obniża ją dla dłuższych umów:

Przy umowach zawartych od 2024 roku obniżka może nie przysługiwać, jeżeli czynsz przekracza o ponad 50% urzędowy limit dla typu lokalu i gminy. Nie wystarczy więc wpisać do umowy odpowiedniej liczby lat.

Czasowa stawka 10% do końca 2029 roku

Od 1 stycznia 2026 roku art. 45.º-C EBF daje autonomiczną stawkę 10% dla dochodu z umowy najmu mieszkaniowego, jeżeli miesięczny czynsz nie przekracza 2 300 EUR. Preferencja obejmuje dochody uzyskane do 31 grudnia 2029 roku i nie odbiera niższej stawki, gdy ta wynika z innego przepisu.

Przepis został dodany przez Decreto-Lei n.º 97/2026. Warunku portugalskiej rezydencji w nim nie ma: o prawie do stawki rozstrzyga treść umowy najmu, a nie miejsce zamieszkania właściciela, więc obejmuje ona także nierezydenta. Autoridade Tributária nie opublikowała jeszcze instrukcji rozliczenia tej preferencji. Rozsądna zasada brzmi więc: planuj model ze stawką 10%, ale pierwsze rozliczenie potwierdź z portugalskim księgowym.

💡 Warto wiedzieć: co zmienia art. 45.º-C – przy czynszu 1 500 EUR miesięcznie umowa trzyletnia i dziesięcioletnia dają w 2026 roku tę samą stawkę 10%. Dłuższa umowa może mieć inne zalety i po 2029 roku zachować znaczenie podatkowe, lecz dziś nie tworzy dodatkowej oszczędności względem czasowej preferencji.

Porównuj zatem stawkę, która rzeczywiście obejmuje daną umowę w danym roku, a nie dwie wartości wyjęte z osobnych tabel.

RSAA to inny mechanizm

Od 1 września 2026 roku Regime Simplificado de Arrendamento Acessível ma dawać pełne zwolnienie z IRS lub IRC dla kwalifikowanego najmu z czynszem nieprzekraczającym 80% mediany gminnej. Wymaga osobnej ścieżki i warunków programu. To nie jest „niższy próg” stawki 10%, lecz odrębny wybór: mniejszy czynsz w zamian za zwolnienie.

Nie należy też mieszać preferencji od dochodu z wyjątkiem od ryczałtowego IMT dla nierezydenta. Zwrot części IMT ma własne terminy, warunek wynajęcia nieruchomości i osobny wniosek. Omawiamy go w przewodniku po kosztach zakupu nieruchomości.

Kategoria B – jak działa reżim uproszczony

W regime simplificado portugalski podatek nie jest liczony od realnego zysku. Najpierw stosuje się współczynnik z art. 31 CIRS, a dopiero potem stawkę właściwą dla podatnika. Dla nierezydenta przy stawce 25% daje to:

Ostatnia kolumna nie jest stawką ustawową. To wynik mnożenia współczynnika przez 25%, przed ewentualną korektą podstawy.

Warunek dokumentowania 15% kosztów

Dla przychodów objętych między innymi współczynnikiem 0,35 art. 31 ust. 13 CIRS wymaga wykazania określonej sumy kosztów. Mechanizm nie polega na zmianie współczynnika na 0,50.

Jeżeli 15% przychodu przewyższa sumę kosztów uznanych automatycznie i prawidłowo udokumentowanych, dodatnia różnica powiększa podstawę opodatkowania. Do automatycznie uwzględnianych elementów zalicza się odliczenie szczególne z art. 25 CIRS, składki społeczne w określonym zakresie oraz 4% VPT nieruchomości używanej do AL, jeśli jest własnością podatnika. Wydatki trzeba prawidłowo przypisać do działalności w systemie AT.

Orientacyjny punkt, przy którym samo odliczenie szczególne przestaje pokrywać 15% przychodu, zmienia się wraz z IAS. W 2026 roku jest to około 30 581 EUR. To nie jest jednak próg rozpoczęcia obowiązku ani automatyczny skok podatku: liczy się suma wszystkich uznanych elementów, a reguła nie obejmuje współczynników 0,15 i 0,50.

Kiedy rozważyć contabilidade organizada

Poniżej 200 000 EUR rocznego przychodu można dobrowolnie wybrać księgowość zorganizowaną. Samo jednokrotne przekroczenie 200 000 EUR nie zawsze od razu wymusza zmianę. Zgodnie z art. 28 CIRS przejście następuje od kolejnego roku, gdy limit przekroczono w dwóch kolejnych latach albo w jednym roku o więcej niż 25%, czyli przy przychodzie ponad 250 000 EUR.

W księgowości zorganizowanej podstawą jest rzeczywisty wynik. Mogą więc wejść odsetki od kredytu, prowizje OTA, zarządzanie, sprzątanie, media, ubezpieczenie i naprawy, o ile są gospodarczo uzasadnione oraz udokumentowane. Dochodzi wynagrodzenie certyfikowanego księgowego. Straty można rozliczać w kolejnych latach w granicach przewidzianych prawem; bieżący limit odliczenia wynosi 65% zysku.

Ta odpowiedź kosztuje nas czytelnika, który przyszedł tu po jedną liczbę: nie ma progu kosztów, powyżej którego organizada zawsze wygrywa. Porównanie musi uwzględnić współczynnik danego AL, koszt księgowego, finansowanie i horyzont sprzedaży. Prosty procent kosztów nie zastępuje dwóch pełnych rachunków.

Segurança Social – najpierw sprawdź wyłączenie

Decreto-Lei n.º 2/2018 zmienił art. 139 Código dos Regimes Contributivos. Z reżimu samozatrudnionych wyłączono osoby osiągające przychody Kategorii B wyłącznie z:

• umów najmu (contratos de arrendamento),
• najmu miejskiego (arrendamento urbano) na potrzeby alojamento local w wariancie moradia lub apartamento.

Dlatego właściciel jednego apartamentu AL, bez innej portugalskiej działalności niezależnej, nie powinien z góry wpisywać do modelu składki 21,4%. Ogólne zasady, w tym początek objęcia ubezpieczeniem po 12 miesiącach, mają znaczenie dopiero wtedy, gdy dana osoba nie mieści się w wyłączeniu.

Osobnej analizy wymaga operator estabelecimento de hospedagem, osoba świadcząca inne usługi jako samozatrudniona albo struktura, w której przychód nie jest osiągany wyłącznie z objętego wyjątkiem AL. Tę kwalifikację warto potwierdzić przed rejestracją działalności, a nie po pierwszym wezwaniu z Segurança Social.

VAT w AL – zwolnienie albo 6%

Nocleg w Portugalii jest co do zasady objęty stawką 6% IVA. To nie oznacza, że każdy polski operator nalicza VAT od pierwszej rezerwacji.

Po zmianie art. 53 CIVA przez Decreto-Lei 35/2025 przedsiębiorca ustanowiony w innym państwie UE może korzystać z portugalskiego zwolnienia dla małych przedsiębiorstw, jeśli:

• nie ma siedziby, miejsca zamieszkania ani stałego miejsca prowadzenia działalności w Portugalii,
• roczny obrót w całej Unii Europejskiej nie przekracza 100 000 EUR,
• obrót objęty zwolnieniem w Portugalii mieści się w krajowym limicie 15 000 EUR,
• przedsiębiorca złożył uprzednie zawiadomienie w państwie ustanowienia i posługuje się identyfikatorem z sufiksem EX.

Samo posiadanie apartamentu nie rozstrzyga, czy powstało portugalskie stałe miejsce działalności. Ten element należy potwierdzić przed pierwszą fakturą, bo zmienia ścieżkę zwolnienia.

Po utracie zwolnienia operator nalicza 6% IVA od noclegów i rozlicza także zakup usług od zagranicznych platform według właściwych reguł. VAT jest neutralny dla marży tylko wtedy, gdy można doliczyć go do ceny akceptowanej przez gościa. Jeżeli stawka noclegu widoczna na platformie już zawiera VAT, część tej ceny trafia do urzędu.

AIMI – liczy się VPT, nie liczba mieszkań

AIMI dla osoby fizycznej zaczyna się od 0,7% nadwyżki łącznego VPT kwalifikowanych nieruchomości ponad 600 000 EUR i rośnie przy większej podstawie. Spółka płaci co do zasady 0,4% bez kwoty wolnej.

Dwa mieszkania mogą nie tworzyć AIMI, a jedno może przekroczyć próg. Decyduje portugalska wartość podatkowa VPT, a nie cena zakupu ani liczba lokali. Preferencja 10% dla czynszu nie daje automatycznego zwolnienia z AIMI.

Sprzedaż – prywatna nieruchomość i AL to dwa modele

Przy prywatnej nieruchomości inwestycyjnej nierezydent będący osobą fizyczną rozlicza od 2023 roku 50% zysku według portugalskiej skali progresywnej. Do ustalenia progu trzeba wykazać także zagraniczne dochody, choć Portugalia nie opodatkowuje ich ponownie.

Przy sprzedaży nieruchomości używanej w AL albo w ciągu trzech lat od jej wycofania zastosowanie może mieć Kategoria B. W reżimie uproszczonym art. 31 CIRS wskazuje współczynnik 0,95 dla dodatniego salda zysków majątkowych, a do nierezydenta stosuje się stawkę 25%.

Nie warto zamieniać tego mechanizmu w jedną „efektywną stawkę”. Ostateczny wynik zależy od ustalenia zysku, a sposób korekty kosztu nabycia o minimalną amortyzację wymaga potwierdzenia na dokumentach konkretnej nieruchomości. Dopóki baza nie jest ustalona, każda taka liczba jest tylko pozorem precyzji. Bezpieczne założenie do modelu brzmi: 25% od 95% prawidłowo ustalonego zysku, z bazą potwierdzoną przez portugalskiego księgowego.

Samo wycofanie nieruchomości z AL nie wywołuje natychmiastowego podatku. Sprzedaż po upływie trzech lat od desafetação wraca co do zasady do Kategorii G. Horyzont wyjścia powinien więc wejść do porównania Kategorii F i B jeszcze przed zakupem.

Umowa Polska–Portugalia po MLI

Dochód z portugalskiej nieruchomości może być opodatkowany w Portugalii. Polski rezydent podatkowy wykazuje zarazem światowe przychody w Polsce.

MLI zastąpiła po polskiej stronie dawną metodę wyłączenia z progresją metodą proporcjonalnego odliczenia. Oficjalny tekst syntetyczny umowy Polska–Portugalia wskazuje, że zmiana ma zastosowanie do polskich okresów podatkowych rozpoczynających się 1 grudnia 2020 roku lub później. W praktyce dotyczy rozliczeń od 2021 roku.

Polska pozwala odliczyć podatek dochodowy zapłacony w Portugalii, ale tylko do wysokości polskiego podatku przypadającego na ten zagraniczny przychód. Nadwyżka portugalskiego podatku nie jest zwracana.

Najem prywatny w PIT-28

Od 2023 roku polski najem prywatny rozlicza się ryczałtem:

• 8,5% przychodu do 100 000 PLN rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 PLN.

Limit obejmuje łącznie przychody z najmu prywatnego. Przy wspólności majątkowej i opodatkowaniu całości przez jednego z małżonków może działać odrębny limit 200 000 PLN.

Wpływy w EUR przelicza się według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Roczna kalkulacja według jednego umownego kursu, jak w przykładzie poniżej, służy wyłącznie porównaniu scenariuszy. Nie zastępuje ewidencji poszczególnych wpływów.

W PIT-28 wykazuje się przychód, oblicza ryczałt i odlicza portugalski podatek dochodowy w granicach limitu. Potwierdzają to także pola formularza PIT-28 odnoszące się do art. 27 ust. 9 i 9a ustawy PIT w związku z ustawą o ryczałcie.

💡 Częsty błąd: AL wymaga osobnej polskiej kwalifikacji – częste, zorganizowane noclegi z usługami mogą być działalnością gospodarczą także po polskiej stronie. Wtedy samo skopiowanie formuły najmu prywatnego do PIT-28 może być błędem. Portugalski wybór Kategorii F nie rozstrzyga automatycznie polskiej kwalifikacji.

Rozdzielenie polskiej i portugalskiej kwalifikacji jest ważniejsze niż podobna nazwa formularza czy reżimu po obu stronach granicy.

Trzy scenariusze liczbowe

Przykłady są ilustracją, nie kalkulacją podatkową dla konkretnej osoby. Przyjmujemy kurs 4,30 PLN/EUR tylko po to, by porównać wyniki. W scenariuszach AL koszty operacyjne podajemy jedną kwotą, a najbardziej zmienną pozycją w środku jest prowizja firmy zarządzającej najmem. Jeśli nie prowadzisz wynajmu samodzielnie, wstaw do modelu stawkę z konkretnej oferty zarządcy, a nie średnią z poradników – publikowane widełki dla tej samej usługi bardzo się od siebie różnią.

Scenariusz A – najem trzyletni za 1 500 EUR miesięcznie

Przychód wynosi 18 000 EUR rocznie. Koszty dopuszczalne w Kategorii F: IMI 420 EUR, condomínio 720 EUR, ubezpieczenie 280 EUR i konserwacja 500 EUR, razem 1 920 EUR.

• Dochód portugalski: 18 000 − 1 920 = 16 080 EUR.
• Stawka w 2026 roku: 10%, bo czynsz nie przekracza 2 300 EUR.
• IRS w Portugalii: 1 608 EUR.
• Polski przychód ilustracyjny: 77 400 PLN; ryczałt 8,5% = 6 579 PLN.
• Portugalski podatek po kursie ilustracyjnym: 6 914 PLN, więc w tym uproszczeniu polski podatek do dopłaty wynosi 0 PLN.
• Gotówka po kosztach i IRS: 14 472 EUR.

Zastosowanie do tej umowy stawki 25% byłoby sprzeczne z art. 45.º-C i zawyżyłoby portugalski podatek o 2 412 EUR rocznie.

Scenariusz A′ – ta sama nieruchomość, umowa dziesięcioletnia

Art. 72 CIRS daje umowie dziesięcioletniej stawkę 10%. Art. 45.º-C daje dziś tyle samo przy czynszu 1 500 EUR. Roczny podatek i gotówka są więc identyczne jak w scenariuszu A.

Różnica podatkowa w 2026 roku: 0 EUR. Dziesięcioletni kontrakt może chronić stawkę po wygaśnięciu czasowej preferencji w 2029 roku, jeśli przepisy nie zostaną zmienione, ale ogranicza elastyczność właściciela. Nie warto podpisywać go wyłącznie dla nieistniejącej dziś dodatkowej ulgi.

Scenariusz B – apartament AL z przychodem 25 000 EUR

Apartament w Sesimbrze, poza zona de contenção, generuje 25 000 EUR. Realne koszty operacyjne wynoszą 8 770 EUR. Zakładamy przychody wyłącznie z AL w wariancie apartamento, brak innej działalności niezależnej i cenę noclegu, do której można doliczyć VAT.

• Podstawa uproszczona: 0,35 × 25 000 = 8 750 EUR.
• IRS: 25% × 8 750 = 2 187,50 EUR.
• Segurança Social: 0 EUR w tym modelu, ze względu na ustawowe wyłączenie.
• VAT: zwolnienie z art. 53 CIVA nie działa przy portugalskim obrocie 25 000 EUR; noclegi podlegają 6% IVA.
• Gotówka przed polskim podatkiem: 25 000 − 8 770 − 2 187,50 = 14 042,50 EUR.

Wyniku polskiego nie dopisujemy automatycznie. Najpierw trzeba ustalić, czy sposób świadczenia usług jest po polskiej stronie najmem prywatnym, czy działalnością. To rozstrzygnięcie może zmienić formularz i podstawę.

Scenariusz C – AL w strefie ograniczeń, 40 000 EUR

Apartament osiąga 40 000 EUR przychodu i 16 000 EUR kosztów operacyjnych. Odsetki od kredytu wynoszą 4 800 EUR, a księgowy w wariancie organizada kosztuje 2 500 EUR. Zakładamy wyłączenie z Segurança Social i VAT doliczany do ceny.

Reżim uproszczony:

• podstawa: 0,50 × 40 000 = 20 000 EUR,
• IRS: 5 000 EUR,
• gotówka po kosztach, odsetkach i IRS: 14 200 EUR.

Księgowość zorganizowana:

• podstawa: 40 000 − 16 000 − 4 800 − 2 500 = 16 700 EUR,
• IRS: 4 175 EUR,
• gotówka po kosztach, odsetkach, księgowym i IRS: 12 525 EUR.

W tym modelu reżim uproszczony wygrywa o 1 675 EUR rocznie. Odliczenie odsetek nie równoważy kosztu księgowego. W innym lokalu, przy większym finansowaniu albo wyższych kosztach wynik może się odwrócić. Dlatego porównuje się pełną gotówkę, a nie sam podatek.

Pięć skrótów, których nie warto wkładać do modelu

1. „AL zawsze oznacza Kategorię B”. Właściciel moradia/apartamento ma coroczny wybór zasad Kategorii F.
2. „Każdy operator AL płaci Segurança Social”. Najpierw sprawdza się wyłączenie dla przychodów wyłącznie z moradia/apartamento.
3. „Każdy nierezydent nalicza 6% VAT od pierwszego euro”. Mały przedsiębiorca ustanowiony w UE może spełnić warunki zwolnienia transgranicznego.
4. „Dziesięcioletnia umowa zawsze obniża podatek o 15 punktów”. Do końca 2029 roku umowa z czynszem do 2 300 EUR może już mieć 10% na podstawie art. 45.º-C.
5. „Podatek zapłacony w Portugalii zamyka sprawę”. Polski rezydent nadal wykazuje przychód, a metoda proporcjonalnego odliczenia wymaga policzenia limitu i zachowania dowodu zapłaty.

Naszym zdaniem model, który zaczyna się od tych skrótów, nie nadaje się do decyzji inwestycyjnej. Najpierw trzeba ustalić typ umowy, wariant AL, dostępne wybory i rezydencję podatkową. Dopiero potem ma sens liczenie stopy zwrotu.

Podsumowanie

• Kategoria F opodatkowuje dochód po dopuszczalnych kosztach, lecz bez odsetek od kredytu.
• Stawka 10% z art. 45.º-C obejmuje kwalifikowany najem mieszkaniowy z czynszem do 2 300 EUR miesięcznie i dochody uzyskane najpóźniej 31 grudnia 2029 roku.
• Właściciel AL typu moradia/apartamento może co roku wybrać zasady Kategorii F, ale nie przenosi w ten sposób preferencji z umowy długoterminowej na noclegi.
• Reżim uproszczony AL używa współczynników 0,15, 0,35 lub 0,50; brak wymaganych kosztów powiększa podstawę, a nie zmienia ustawowego współczynnika.
• Segurança Social i VAT wymagają osobnych testów. Przychody wyłącznie z AL typu moradia/apartamento korzystają z wyłączenia składkowego, a mała działalność z UE może spełnić warunki zwolnienia z VAT.
• Polski najem prywatny trafia zwykle do PIT-28, z kursem NBP z poprzedniego dnia roboczego i odliczeniem portugalskiego podatku w granicach limitu.
• Przy AL i sprzedaży kwalifikacja ma znaczenie po obu stronach granicy; dokładny model warto zatwierdzić z portugalskim księgowym i polskim doradcą podatkowym.

Kiedy prowadzimy kupującego, do portugalskiego księgowego kierujemy go zwykle dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. Stałej zasady tu nie mamy i nie będziemy jej udawać – a to moment późniejszy niż ten, do którego Cię namawiamy, bo po CPCV cena i harmonogram są już ustalone. Jeżeli planujesz nieruchomość pod wynajem, porozmawiajmy wcześniej: pomożemy uporządkować założenia inwestycyjne i wypisać, co trzeba rozstrzygnąć przed pierwszą rozmową z księgowym, póki wybór najmu i struktury nadal można uwzględnić w cenie oraz finansowaniu.