Ile kosztuje zakup domu w Portugalii?
Podaj cenę i swoją sytuację – policzymy IMT, opłatę skarbową i koszt aktu. Stawki 2026 dla Portugalii kontynentalnej.
Twoje dane
Dla cen powyżej 2 mln € suwak zatrzymuje się na maksimum. Kliknij suwak, aby wrócić do jego zakresu.
Przy kredycie na co najmniej 5 lat opłata skarbowa wynosi 0,6% pożyczanej kwoty, a akt i rejestracja kosztują 700 EUR zamiast 375 EUR (kilka aktów).
IMT i opłatę skarbową liczy się od wyższej z dwóch wartości: ceny zakupu i VPT. Zwykle wyższa jest cena – zostaw ten przełącznik wyłączony, jeśli nie masz caderneta predial.
Podstawa podatków 350 000 €
Zestawienie kosztów
Dodatkowe koszty to ok. 8,4% ceny
Porozmawiajmy o Twoim zakupie
Prowadzimy Cię od wyboru nieruchomości po odbiór kluczy. Naszą pracę opłaca sprzedający.
Umów bezpłatną rozmowęKalkulator ma charakter informacyjny i obejmuje zakup nieruchomości mieszkalnej w Portugalii kontynentalnej – nie stosuj wyniku do Madery, Azorów, nieruchomości komercyjnych ani gruntów.
IMT i opłatę skarbową liczy się od wyższej z dwóch wartości: ceny zakupu i VPT z caderneta predial. Bez podanego VPT kalkulator liczy od ceny – jeśli VPT okaże się wyższy, podatek również będzie wyższy.
Koszt aktu i rejestracji to szacunek: Casa Pronta pobiera 375 EUR za jeden akt albo 700 EUR przy kilku aktach, np. przy zakupie z kredytem. Wariant nierezydenta pokazuje standardowe 7,5%, a zwrot różnicy nie jest automatyczny (wniosek do AT w terminie 6 miesięcy). Ulgi IMT Jovem kalkulator nie liczy – jej warunki opisujemy w artykule o podatku IMT.
Koszty zakupu nieruchomości w Portugalii – co warto wiedzieć
Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej w Portugalii kontynentalnej największym jednorazowym kosztem jest zwykle podatek IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Liczy się go od wyższej z ceny zapisanej w umowie i wartości podatkowej VPT. Stawka zależy też od rezydencji kupującego i przeznaczenia nieruchomości.
Nierezydent płaci standardowo 7,5% od pełnej podstawy. Ustawa przewiduje trzy wyjątki: rezydencję podatkową w Portugalii w dniu zakupu, uzyskanie jej w ciągu 2 lat albo przeznaczenie nieruchomości na najem mieszkaniowy z czynszem do 2 300 EUR miesięcznie. W wariancie najmu umowę trzeba zawrzeć w ciągu 6 miesięcy, a lokal wynajmować przez co najmniej 36 miesięcy w pierwszych 5 latach. Przy dwóch późniejszych wyjątkach AT zwraca różnicę wyłącznie na wniosek złożony w ciągu 6 miesięcy od uzyskania rezydencji lub zawarcia umowy.
Rezydenci kupujący główne miejsce zamieszkania korzystają ze skali progresywnej z kwotą wolną, a rezydenci kupujący drugą nieruchomość – z osobnej skali bez kwoty wolnej. Osobnym programem jest IMT Jovem dla kupujących w wieku 35 lat lub mniej, którzy nabywają pierwsze własne miejsce zamieszkania w Portugalii. Ulga nie zależy od obywatelstwa, ale przysługuje wyłącznie portugalskim rezydentom podatkowym – kupując z Polski, płacisz ryczałt 7,5% i ulga Cię nie obejmuje. Wymaga też spełnienia kilku dalszych warunków, których kalkulator nie jest w stanie sprawdzić – dlatego ich nie zgaduje i tego wariantu nie liczy. Warunki opisujemy w artykule o podatku IMT.
Do IMT dochodzi opłata skarbowa (Imposto de Selo) – 0,8% tej samej podstawy. Przy typowym kredycie hipotecznym na co najmniej 5 lat bank naliczy dodatkowe 0,6% od kwoty pożyczki. Koszt aktu i rejestracji w Casa Pronta to 375 EUR za jeden akt albo 700 EUR przy kilku aktach. Dlatego nie ma jednego uczciwego przedziału procentowego dla każdego kupującego – porównaj wynik kalkulatora z pełnym zestawieniem kosztów, które obejmuje też prawnika, opłaty bankowe i roczny IMI.
Koszty podatkowe to tylko część całego procesu zakupu. Zobacz jak działamy jako agent kupującego i jakie usługi wchodzą w pakiet – od pierwszej konsultacji po odbiór kluczy. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny w portugalskim banku, pamiętaj o dodatkowych 0,6% IS od pożyczki oraz o wymaganym wkładzie własnym (25–40% dla nierezydentów). Pełen proces – od znalezienia nieruchomości do escritury – rozpisaliśmy krok po kroku w artykule jak kupić dom w Portugalii.
Najczęściej zadawane pytania
Od jakiej wartości kalkulator liczy IMT i opłatę skarbową?
Domyślnie od ceny zakupu. Podstawą obu podatków jest wyższa z dwóch wartości: ceny zapisanej w umowie i wartości podatkowej VPT z caderneta predial. VPT bywa wyższy od ceny głównie przy okazyjnych transakcjach i w rodzinie – jeśli tak jest u Ciebie, rozwiń opcję w kalkulatorze i wpisz kwotę.
Ile wynosi podatek IMT dla nierezydenta?
Standardowo 7,5% od pełnej podstawy dla nieruchomości mieszkalnej. Przy podstawie 350 000 EUR to 26 250 EUR. Wyjątki dotyczą osoby będącej rezydentem w dniu zakupu, uzyskującej rezydencję w ciągu 2 lat albo przeznaczającej lokal na kwalifikujący najem mieszkaniowy. Zwrot przy dwóch ostatnich wariantach wymaga wniosku do AT w terminie 6 miesięcy.
Mam 35 lat lub mniej – czy dotyczy mnie IMT Jovem?
Tylko jeśli jesteś portugalskim rezydentem podatkowym. Ulga nie zależy od obywatelstwa – Polak korzysta z niej tak samo jak Portugalczyk – ale zależy od tego, gdzie mieszkasz: nieruchomość ma zostać Twoim głównym i stałym miejscem zamieszkania w Portugalii. Kupując z Polski, bez portugalskiej rezydencji podatkowej w dniu aktu, płacisz ryczałt 7,5% i IMT Jovem Cię nie obejmuje. Pozostałe warunki to 35 lat lub mniej w dniu aktu, niezależność podatkowa od rodziców oraz brak innej nieruchomości mieszkalnej w dniu zakupu i przez 3 poprzednie lata. Po zakupie liczy się jeszcze przeznaczenie: zmiana na inne niż własne stałe zamieszkanie (np. wynajem) w ciągu 6 lat oznacza zwrot ulgi, ale sama sprzedaż jej nie odbiera – podobnie jak przeprowadzka powyżej 100 km czy zmiany rodzinne. Kalkulator nie sprawdzi żadnego z tych warunków, dlatego liczy trzy najczęstsze warianty, a liczby dla IMT Jovem podajemy w artykule o podatku IMT.
Czy kupujący płaci prowizję agenta w Portugalii?
Nie. Prowizję agenta – zwykle 5% ceny plus 23% IVA, łącznie około 6,15% – płaci strona sprzedająca, bo to ona zawiera umowę pośrednictwa. Jeśli kupujący ma własnego agenta, biura zwykle dzielą tę kwotę między siebie; nie nakazuje tego żaden przepis, ale po stronie kupującego dopłata nie pojawia się w żadnym wariancie.
Jakie dodatkowe koszty poniosę przy zakupie nieruchomości?
Oprócz ceny zapłacisz IMT, opłatę skarbową od nabycia, koszty aktu i rejestracji oraz – przy kredycie – opłatę skarbową od finansowania. Casa Pronta kosztuje 375 EUR za jeden akt rejestracyjny albo 700 EUR przy kilku aktach. Kalkulator nie obejmuje m.in. prawnika, opłat bankowych, ubezpieczeń, tłumaczeń ani remontu.
Czy rezydent zawsze płaci mniej IMT niż nierezydent?
Zwykle przy głównym miejscu zamieszkania – ale nie zawsze. Powyżej 1 150 853 EUR standardowa stawka dla rezydenta i nierezydenta wynosi 7,5%. Nierezydent spełniający jeden z ustawowych wyjątków może też rozliczyć różnicę według właściwej skali zamiast ostatecznie pozostać przy 7,5%.
Kiedy trzeba zapłacić IMT?
IMT i Imposto de Selo musisz opłacić przed finalizacją zakupu. Dokumenty płatnicze wygenerowane przez AT opłaca się tego samego dnia lub w następnym dniu roboczym, a przy akcie przedstawiasz potwierdzenie zapłaty albo zwolnienia.
Chcesz poznać dokładne koszty
dla swojej nieruchomości?
Bezpłatna konsultacja, zero zobowiązań. Opowiedz nam o swoich planach – przygotujemy szczegółową kalkulację.
Porozmawiajmy