Portugalia czy Hiszpania? To jedno z najczęstszych pytań, z którymi polscy kupujący przychodzą do rozmowy o nieruchomościach na południu Europy. Słońce mają obydwa kraje. Morze też. Ale w 2026 roku różnice między tymi rynkami – podatkowe, prawne, cenowe i regulacyjne – są większe niż kiedykolwiek wcześniej i mają realne znaczenie finansowe dla Twojego portfela.
W tym przewodniku znajdziesz konkretne porównanie na każdym froncie, który ma znaczenie:
- podatki od zakupu: gdzie zapłacisz mniej i jak bardzo różnią się regiony
- ceny nieruchomości: które lokalizacje są realną alternatywą, a które tylko wyglądają taniej
- bezpieczeństwo prawne: czym są ocupas i dlaczego to ważne przy zakupie wakacyjnym
- klimat i styl życia: atlantycki vs śródziemnomorski – co to znaczy przez cały rok
- droga do rezydencji: 5 lat vs 10 lat – różnica, która może zaważyć na decyzji
TL;DR – W skrócie
- Podatki od zakupu: w Portugalii nierezydent płaci ok. 10–11% (ryczałtowy IMT 7,5% + opłaty), w Hiszpanii 8–13% zależnie od regionu. Różnica jest mniejsza, niż się powszechnie sądzi – ale hiszpańskie prawo jest mniej przewidywalne.
- Ceny: średnia krajowa niższa w Hiszpanii, ale w porównywalnych nadmorskich lokalizacjach Portugalia często wygrywa. Półwysep Setúbal jest 30–50% tańszy niż Costa del Sol.
- Bezpieczeństwo prawne: problem ocupas (dzikich lokatorów) w Hiszpanii zelżał po ustawie z 2025 roku, ale nie zniknął. W Portugalii praktycznie nie istnieje.
- Rezydencja i obywatelstwo: Portugalia – 5 lat, Hiszpania – 10 lat. Dwukrotna różnica.
- Klimat: atlantycki vs śródziemnomorski. Lizbona ma łagodniejsze lata (28–33°C) niż Malaga czy Alicante (38–42°C) – różnica, którą docenisz dopiero w sierpniu.
Dwa kraje, dwa różne podejścia do zagranicznego kupującego
Zacznijmy od tego, czego nie da się przeoczyć.
W 2025 roku rząd Hiszpanii złożył w parlamencie projekt ustawy przewidujący podatek w wysokości 100% wartości transakcji dla nabywców spoza Unii Europejskiej kupujących nieruchomości z rynku wtórnego. Dla kupującego oznaczałoby to zapłacenie za dom dwa razy: raz sprzedającemu, drugi raz państwu. Projekt wciąż przechodzi procedurę legislacyjną – prawnicy oceniają, że może być niezgodny z unijnym prawem o swobodnym przepływie kapitału – ale sam fakt jego złożenia mówi wiele o kierunku, w jakim zmierza hiszpańska polityka mieszkaniowa.
Polacy, jako obywatele Unii Europejskiej, formalnie nie są dotknięci tym projektem w jego obecnej wersji. Ale niepewność regulacyjna jest rzeczywista i odczuwalna w każdej rozmowie z prawnikami działającymi na rynku hiszpańskim.
Portugalia poszła inną drogą. Dla nierezydentów obowiązuje w 2026 roku ryczałtowy IMT 7,5% od wartości nieruchomości mieszkalnej (ustawa Construir Portugal, Lei 9-A/2026) – stawka wyższa niż dawniej, ale przewidywalna, skodyfikowana i bez żadnych propozycji mnożników. Żadnych projektów zakazów. Stabilne, transparentne prawo własności dla zagranicznych kupujących.
Ceny nieruchomości – który rynek jest tańszy?
Odpowiedź nie jest prosta, bo obydwa rynki są duże i zróżnicowane wewnętrznie.
Według danych Idealista z początku 2026 roku, średnia cena ofertowa nieruchomości w Portugalii wynosi około 2 900 EUR/m², a w Hiszpanii – 2 440 EUR/m². Na pierwszy rzut oka Hiszpania wygląda taniej. Ale ta różnica znika, gdy spojrzysz na konkretne lokalizacje, które realnie interesują polskich kupujących.
Lizbona i okolice (3 000–6 000+ EUR/m²) jest droższa od Madrytu w porównywalnych dzielnicach środkowych – ale tańsza od Barcelony, San Sebastián czy Costa Brava. Za 350 000 EUR w Cascais kupisz apartament z widokiem na ocean; za tę samą kwotę w Costa del Sol znajdziesz głównie nieruchomości wymagające remontu z dala od morza.
Półwysep Setúbal – region, który BoaVida obsługuje najlepiej – to zupełnie inna liga cenowa. Sesimbra przy średniej 4 225 EUR/m² i Setúbal przy 2 865 EUR/m² oferują lokalizacje, których odpowiedników w Hiszpanii po tej cenie po prostu nie ma. W żadnej strefie nadmorskiej w pobliżu dużego miasta nie kupisz dziś w Hiszpanii nieruchomości z widokiem na chroniony park naturalny za 2 865 EUR/m².
Co ważne: rynek Półwyspu Setúbal jest wciąż na etapie wzrostu, który Barcelona i Costa Brava mają za sobą od lat. To okno, które się powoli zamyka.
💡 Pro Tip: Porównując ceny, zawsze zestawiaj podobne lokalizacje – odległość od morza, bliskość dużego miasta i klasę nieruchomości. Średnia krajowa 2 900 EUR/m² dla Portugalii vs 2 440 EUR/m² dla Hiszpanii nic nie mówi, jeśli interesuje Cię konkretna nadmorska lokalizacja 40 minut od stolicy.
Dla konkretnego porównania: według danych Idealista z początku 2026 roku, średnia cena ofertowa w Marbelli (Costa del Sol) wynosi ok. 5 485 EUR/m², Estepona – 4 116 EUR/m², Altea na Costa Blanca – 3 129 EUR/m², a Torrevieja – 2 336 EUR/m². Przy tej ostatniej liczbie robi się interesująco: Torrevieja jest tańsza od wielu lokalizacji na Półwyspie Setúbal, ale pozbawiona chronionego parku naturalnego, z niższym potencjałem aprecjacji i wyższym ryzykiem regulacyjnym po stronie wynajmu.
Podatki i koszty zakupu – gdzie płacisz mniej?
To jeden z najważniejszych aspektów decyzji. Zestawmy je konkretnie.
W Portugalii (kupujący nierezydent, rynek wtórny):
- IMT: ryczałtowy 7,5% od wartości nieruchomości mieszkalnej (od 2026 r., bez progresji i odliczeń)
- Imposto de Selo: 0,8% wartości transakcji
- Koszty notarialne i rejestracyjne: ok. 1–1,5%
- Łącznie: ok. 10–11% wartości zakupu
Pełne zestawienie z przykładami dla trzech budżetów znajdziesz w artykule o kosztach zakupu nieruchomości w Portugalii.
W Hiszpanii (kupujący rezydent UE, rynek wtórny):
- ITP (podatek od przeniesienia własności): zależy od regionu – od 6% w Madrycie do 10% w Katalonii i Walencji
- Opłata notarialna i rejestracyjna: 1–2%
- Koszty prawne: 1%
- Łącznie: ok. 8–13% wartości zakupu, zależnie od regionu
Na nowe budownictwo w Hiszpanii zamiast ITP płacisz IVA (VAT) w wysokości 10%, plus opłatę skarbową AJD: 0,5–1,5%. Łącznie wychodzi podobnie.
Różnica jest najwyraźniejsza przy wyborze regionu: Costa Brava (Katalonia, 10% ITP) wychodzi wyraźnie drożej niż zakup w okolicach Lizbony (IMT progresywne + 0,8% Imposto de Selo). Madrid (6% ITP) jest technicznie tańszy podatkowo – ale ceny samych nieruchomości w Madrycie są wyraźnie wyższe niż w obszarze metropolitalnym Lizbony.
💡 Pro Tip: W Hiszpanii podatek ITP zależy od regionu autonomicznego – przed obliczeniem całkowitego kosztu zawsze sprawdź, w której wspólnocie autonomicznej leży nieruchomość. Katalonia i Walencja to 10%, Madryt tylko 6%. Ta jedna zmienna potrafi zmienić całkowity koszt zakupu o kilkanaście tysięcy euro.
Przy budżecie 400 000 EUR ta różnica między regionami to 16 000–40 000 EUR – czyli cały roczny budżet na urządzenie mieszkania. Dlatego region to jeden z pierwszych wyborów, nie ostatni.
Bezpieczeństwo prawne i stabilność rynku
Portugalia od lat konsekwentnie zajmuje miejsca w pierwszej dziesiątce Global Peace Index – w 2025 roku znalazła się na 6. miejscu na świecie. To nie jest tylko statystyka. Polskie rodziny, które przeprowadziły się do Lizbony i Setúbal, podkreślają jedno: tutaj dzieci mogą wychodzić samodzielnie, samochód stoi niezabezpieczony i nic nie znika.
System prawny nieruchomości w Portugalii jest przejrzysty, dobrze skodyfikowany i dostosowany do transakcji zagranicznych. Każda nieruchomość ma swój Caderneta Predial i zapis w Conservatória. Due diligence jest rutynowe i dobrze opisane.
Hiszpania jest krajem bezpiecznym – ale poniżej Portugalii w rankingach bezpieczeństwa, a rynek nieruchomości jest bardziej skomplikowany regionalnie. Wszystkie wspólnoty autonomiczne (Katalonia, Walencja, Andaluzja, Madryt) mają własne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, podatków, licencji. Kupując w Barcelonie, działasz według prawa katalońskiego; w Maladze – andaluzyjskiego. Dla zagranicznego kupującego to dodatkowa warstwa złożoności.
Jest jednak jeden problem prawny, o którym większość agencji nie mówi głośno, a który bezpośrednio dotyczy kupujących nieruchomości wakacyjne lub inwestycyjne w Hiszpanii – zjawisko ocupas.
Ocupas to potoczna nazwa na osoby zajmujące cudze nieruchomości bez tytułu prawnego. Jeśli Twoje mieszkanie lub dom stoi pusty – na przykład jest to nieruchomość wakacyjna, do której przyjeżdżasz kilka razy w roku – w Hiszpanii istnieje realne ryzyko, że ktoś się do niego wprowadzi pod Twoją nieobecność. Problem nie jest marginalny: według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Hiszpanii (Ministerio del Interior), w samym 2024 roku zarejestrowano ponad 16 000 przypadków nielegalnych zajęć nieruchomości.
Kluczowy problem tkwił przez lata w prawie. Hiszpańskie przepisy, mające chronić osoby bez dachu nad głową, stawiały właściciela w trudnej pozycji procesowej – eksmisja ocupas potrafiła ciągnąć się od roku do trzech lat.
Sytuacja zmieniła się znacząco w 2025 roku. Nowe przepisy “Anti-Okupa” przyznały policji uprawnienia do eksmisji ekspresowej: jeśli nielegalne zajęcie zostaje zgłoszone w ciągu 24–48 godzin, funkcjonariusze mogą działać bez oczekiwania na wyrok sądu. Sędziowie mogą wydać nakaz eksmisji na podstawie raportu policyjnego w ciągu 5 dni roboczych. Właściciel ma prawo do natychmiastowego odcięcia mediów w zajętej nieruchomości.
Ryzyko nie zniknęło jednak całkowicie. “Ekspresowa eksmisja” zadziała tylko wtedy, gdy właściciel szybko zorientuje się, że ktoś zajął nieruchomość – co przy domu wakacyjnym bywa problemem samym w sobie. Inteligentny monitoring i aktywne zarządzanie nieruchomością to nadal obowiązkowy standard dla każdego, kto kupuje w Hiszpanii i nie planuje tam mieszkać.
W Portugalii zjawisko to praktycznie nie istnieje w tej skali. Prawo własności jest tu egzekwowane sprawniej, a procedury eksmisyjne przy nielegalnym zajęciu są szybsze i mniej kosztowne dla właściciela. Dla kupujących nieruchomość inwestycyjną lub wakacyjną, którzy nie będą w niej mieszkać przez cały rok, to różnica, która może decydować o spokoju snu.
💡 Pro Tip: Jeśli kupujesz nieruchomość wakacyjną w Hiszpanii i nie planujesz mieszkać w niej na co dzień, zapytaj prawnika o lokalne regulacje dotyczące ocupas i opcje aktywnego zarządzania. Pusta nieruchomość bez nadzoru to w niektórych regionach Hiszpanii realne ryzyko operacyjne.
Dla kupujących na Półwyspie Setúbal ta kategoria ryzyk praktycznie nie istnieje – i dla wielu klientów to jeden z argumentów, który ostatecznie przesądza o wyborze.
Klimat, styl życia i codzienność
Obydwa kraje mają dużo słońca – ale różnica klimatyczna jest realna.
Hiszpańskie południe (Costa del Sol, Costa Blanca) ma klimat śródziemnomorski z upalnymi, suchymi latami. Latem w Maladze i Alicante regularnie 38–42°C, sucho, intensywnie turystycznie. Listopad do marca – spokojna martwa strefa.
Lizbona i Półwysep Setúbal mają klimat atlantycki. Lato jest ciepłe (28–33°C w Lizbonie, nieco mniej przy Arrábidzie), ale wiatry atlantyckie nie pozwalają na ekstremalne upały. Zimy łagodne, z temperaturami rzadko spadającymi poniżej 10°C. Sezon turystyczny jest dłuższy i bardziej równomierny – turystów jest mniej, a miejsc wartych odwiedzenia nie brakuje przez cały rok.
Lizbona ma około 300 dni słonecznych rocznie – więcej niż Barcelona, przy znacznie mniej intensywnym upale.
Pod względem kosztów życia codziennego Portugalia konsekwentnie wypada taniej niż Hiszpania. Obiad w lokalnej restauracji: 9–14 EUR w Setúbal versus 14–20 EUR w podobnym miejscu na Costa del Sol. Wynajem długoterminowy: nadal niższy w Setúbal niż na Costa Brava przy porównywalnym standardzie.
Osobny rozdział to opieka zdrowotna. Według rankingu Quality of Life Numbeo z 2026 roku, Hiszpania plasuje się w pierwszej dziesiątce na świecie; Portugalia oscyluje wokół 14. miejsca. Różnica jest odczuwalna przede wszystkim w systemie publicznym: portugalski SNS boryka się z poważnym niedofinansowaniem i przeciążonymi izbami przyjęć – na przełomie 2025/2026 czas oczekiwania na SOR w okolicach Lizbony przekraczał 10 godzin. Ekspatrianci omijają ten problem przez prywatne ubezpieczenia zdrowotne, dostępne w Portugalii już od 15–40 EUR miesięcznie za polisę z realnym zakresem. W Hiszpanii publiczny system ochrony zdrowia działa systemowo sprawniej, ale obcokrajowcy spoza UE ubiegający się o wizę muszą przedstawić pełne prywatne ubezpieczenie – koszty zaczynają się od ok. 75 EUR miesięcznie.
Droga do rezydencji i obywatelstwa
Kupisz dom, zamieszkasz, spodobasz się – i co dalej? Jeśli Polska zostaje z tyłu, a Portugalia staje się planem długoterminowym, ścieżka do obywatelstwa to nie abstrakcja. I tu różnica między tymi dwoma krajami jest tak duża, że sama w sobie może zdecydować o wyborze.
W Portugalii ścieżka do obywatelstwa trwa 5 lat legalnego pobytu – najkrócej spośród zachodnioeuropejskich krajów. Wiza D7 (dla osób z pasywnym dochodem lub pracujących zdalnie) jest dostępna i stosunkowo prosta w uzyskaniu. Po 5 latach – pełne obywatelstwo europejskie.
W Hiszpanii ścieżka do obywatelstwa wynosi 10 lat dla większości obcokrajowców. Tylko obywatele krajów latynoamerykańskich mają skrócony czas (2 lata). Dla Polaka – dwa razy dłużej.
💡 Pro Tip: Wiza D7 w Portugalii to opcja dla osób z pasywnym dochodem lub pracujących zdalnie – emerytury, dochody z wynajmu, kontrakty zdalne. Minimalne wymaganie dochodowe to ok. 870 EUR miesięcznie (równowartość płacy minimalnej, plus 50% na współmałżonka i 30% na każde dziecko). Dla wielu polskich rodzin to realny, dostępny próg.
Złote Wizy oparte na nieruchomościach – rozdział zamknięty w obydwu krajach. Portugalia zamknęła ścieżkę majątkową pod koniec 2023 roku; Hiszpania poszła w jej ślady 3 kwietnia 2025 roku, kiedy weszła w życie Ley Orgánica 1/2025 likwidująca zakup nieruchomości za 500 000 EUR jako podstawę rezydencji. Obywatele spoza UE szukający rezydencji w Hiszpanii muszą dziś korzystać z Wizy dla Cyfrowych Nomadów (Digital Nomad Visa, wymagająca miesięcznego dochodu ok. 2 849 EUR) lub Wizy Nieaktywnej dla emerytów z udokumentowanymi dochodami pasywnymi.
Prawo Beckhama vs IFICI – podatki po przeprowadzce. Tu różnica między krajami jest szczególnie wyraźna dla aktywnych zawodowo. Hiszpania oferuje specjalny reżim podatkowy dla ekspatriantów (SETR, potocznie Prawo Beckhama): przez 6 lat od przeprowadzki płacisz zryczałtowane 24% od dochodów ze źródeł hiszpańskich do 600 000 EUR. Co istotne: cały majątek i dochody zagraniczne pozostają poza zasięgiem hiszpańskich podatków majątkowych. Wiza dla Cyfrowych Nomadów automatycznie otwiera dostęp do tego reżimu – co czyni Hiszpanię jednym z najlepszych wyborów podatkowych dla wysoko zarabiających pracowników zdalnych w całej Europie.
Portugalia zastąpiła NHR reżimem IFICI (“NHR 2.0”): 20% podatku przez 10 lat. Ale kwalifikowalność jest drastycznie węższa niż w poprzednim programie – IFICI jest adresowany wyłącznie do naukowców, pracowników certyfikowanych start-upów technologicznych i firm z silnym profilem R&D. Standardowy pracownik zdalny, freelancer czy emeryt nie wchodzi w zakres programu. Portugalia pozostaje jednak atrakcyjna podatkowo dla inwestorów i osób z odpowiednią strukturą aktywów planujących długoterminowe osiedlenie.
Wynajem i inwestycja – inne zasady, inne ryzyka
Kupujesz z myślą o wynajmie? Tu różnice między Portugalią a Hiszpanią są ogromne – i w dużej mierze na korzyść Półwyspu.
Portugalia w 2023 roku zamroziła licencje Alojamento Local (AL) i zakazała przenoszenia ich na nowych nabywców. Rynek inwestycyjny zamarł. W 2024 roku rząd się wycofał: Dekret z mocą ustawy nr 76/2024 przywrócił stały i zbywalny charakter licencji AL – kupujesz apartament z licencją, licencja idzie razem z nieruchomością, bez przymusu odnawiania co 5 lat. To natychmiast przywróciło płynność i wyceny nieruchomości inwestycyjnych w strefach turystycznych – Algarve, Sesimbra, nadmorski Setúbal. Poza gęstymi dzielnicami centrum Lizbony (gdzie parafia z ponad 10% udziałem AL jest strefą zakazaną dla nowych licencji) rynek jest znowu otwarty.
Hiszpania poszła w zupełnie innym kierunku. Nowa Ustawa Mieszkaniowa (Ley por el Derecho a la Vivienda) ustanowiła ponad 300 “Stref Napięcia na Rynku Mieszkaniowym” (Zonas Tensionadas) – w tym całą Katalonię i wiele dzielnic Madrytu. W tych strefach najem długoterminowy jest mocno regulowany: minimalna umowa to 5 lat (7 lat, jeśli wynajmującym jest firma), a podwyżki czynszów są limitowane przez państwowy wskaźnik, nie przez rynek. Gminy mogą nakładać dopłatę do podatku od nieruchomości (IBI) do 150% za pustostany należące do właścicieli z większym portfelem lokali. To poważne ograniczenie elastyczności dla inwestorów w dużych miastach – choć Andaluzja, Murcja i kilka innych regionów południa odmawiają wdrożenia stref napięcia, zostawiając Costa del Sol i Costa Blanca pod znacznie łagodniejszym reżimem.
💡 Pro Tip: Zanim kupisz nieruchomość inwestycyjną w Hiszpanii, sprawdź, czy lokalizacja należy do Zonas Tensionadas. Katalonia i centrum Madrytu to jedno środowisko regulacyjne; Marbella i Alicante – zupełnie inne. Ta sama ustawa krajowa, ale konsekwencje mogą się różnić o kilkadziesiąt tysięcy euro na wyniku z wynajmu.
Inwestorzy, którzy kupują na Półwyspie Setúbal z licencją AL, operują w zupełnie innym reżimie – bez stref napięcia, bez limitów czynszowych i z portfelem nieruchomości, który da się odsprzedać z zachowaną licencją.
Dla kogo Portugalia, dla kogo Hiszpania?
Nie ma jednej odpowiedzi. Są za to wyraźne profile.
Portugalia sprawdza się lepiej dla:
- osób ceniących spokój, autentyczność i niskie tempo życia
- kupujących z budżetem 250 000–600 000 EUR szukających nieruchomości z dostępem do natury
- inwestorów szukających rynków wciąż na etapie wzrostu (Setúbal, Sesimbra)
- rodzin z dziećmi szukających bezpiecznego środowiska
- osób planujących długoterminowe osiedlenie i ścieżkę do obywatelstwa
- pracujących zdalnie, dla których 40 minut od Lizbony to mało, a życie w pięknym miejscu – dużo
Hiszpania sprawdza się lepiej dla:
- osób szukających dużego, dojrzałego i płynnego rynku z dużą podażą
- kupujących w Madrycie, gdzie podatek ITP to tylko 6% (ale ceny wyższe)
- miłośników dynamicznego, miejskiego stylu życia w Barcelonie lub Maladze
- tych, którzy preferują klimat śródziemnomorski i intensywne słońce
- kupujących z silnymi powiązaniami z Hiszpanią (językowymi, rodzinnymi, zawodowymi)
Dlaczego Polacy coraz częściej wybierają Półwysep Setúbal
Coraz więcej Polaków, którzy zaczynali od rozważania Costa del Sol lub Algarve, kończy w Sesimbrze lub Setúbal. Dlaczego ten rynek przyciąga coraz mocniej?
Po pierwsze – Algarve jest drogie i zatłoczone. Średnie ceny nieruchomości w Faro i Albufeirze przekroczyły już 3 500 EUR/m², a w popularnych miejscowościach turystycznych – 5 000 EUR/m² i więcej. Costa del Sol to podobny poziom cenowy przy wyższym podatku ITP.
Po drugie – Półwysep Setúbal oferuje coś, czego nie ma ani Algarve, ani Costa del Sol: chroniony park naturalny bezpośrednio przy morzu, ograniczoną zabudowę i ceny, które wciąż mają sens.
Po trzecie – katalizator infrastrukturalny, który zasadniczo zmienia perspektywę inwestycyjną regionu. Aeroporto Luís de Camões – nowe główne lotnisko Lizbony – ma powstać w Alcochete na Półwyspie Setúbal i docelowo zastąpić obecne śródmiejskie lotnisko do 2034 roku. Projekt Infraestruturas de Portugal opiewa na ok. 9 miliardów EUR i zakłada obsługę do 100 milionów pasażerów rocznie. Gminy bezpośrednio przy nowym lotnisku – Alcochete, Samora Correia, Montijo – doświadczyły gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości niemal z dnia na dzień. Apartamenty w Samora Correia kosztują dziś ok. 200 000 EUR, wille – ponad 400 000 EUR. Inwestorzy, którzy kupują w tym regionie teraz, stawiają na aprecjację przy postępie budowy – podobną do tej, którą przeżyły okolice lotnisk w Madrycie czy Barcelonie dekady temu. Pełny przegląd cen na Półwyspie Setúbal pokazuje, że za porównywalną nieruchomość płacisz tu 30–50% mniej niż w Cascais i 50–70% mniej niż w centrum Lizbony.
Po czwarte – jeśli poszukujesz wsparcia agenta kupującego, który zna ten rynek od podszewki, mówi po polsku i działa wyłącznie w Twoim interesie – to opcja, która w Hiszpanii po prostu nie istnieje w tej formie.
Podsumowanie
Portugalia i Hiszpania to dwa zupełnie różne rynki – i wybór między nimi nie sprowadza się do jednej liczby. To decyzja, która łączy podatki, lokalizację, styl życia i plany na przyszłość.
Kluczowe różnice, które warto zapamiętać:
- Podatki od zakupu: Portugalia – ryczałtowy IMT 7,5% dla nierezydenta, łącznie ok. 10–11% z opłatami; Hiszpania – ITP od 6% (Madryt) do 10% (Katalonia, Walencja), zależnie od regionu
- Ceny: Hiszpania tańsza w krajowej średniej, ale porównywalne nadmorskie lokalizacje blisko dużego miasta wychodzą podobnie lub drożej niż Półwysep Setúbal; Marbella ok. 5 485 EUR/m², Altea ok. 3 129 EUR/m²
- Stabilność regulacyjna: Portugalia daje przejrzyste, przewidywalne prawo dla zagranicznych kupujących; Hiszpania proceduje projekt 100% podatku dla spoza UE
- Ocupas: nowe przepisy Anti-Okupa z 2025 roku poprawiły sytuację (eksmisja ekspresowa w 24–48 h), ale aktywne zarządzanie nieruchomością wakacyjną w Hiszpanii nadal konieczne
- Rezydencja i obywatelstwo: Portugalia – 5 lat; Hiszpania – 10 lat; Złote Wizy oparte na nieruchomościach martwe w obydwu krajach od 2025 r.
- Podatki dla aktywnych zawodowo: Hiszpania – Prawo Beckhama (24% flat przez 6 lat, brak podatku od majątku zagranicznego); Portugalia – IFICI tylko dla wybranych sektorów tech/R&D
- Wynajem i inwestycja: Portugalia przywróciła stałe, zbywalne licencje AL (Dekret 76/2024); Hiszpania wprowadziła Zonas Tensionadas limitujące czynsze w ponad 300 gminach
- Setúbal jako alternatywa: rynek wciąż na etapie wzrostu, nowe lotnisko Lizbony w Alcochete jako katalizator, ceny 30–50% niższe niż Cascais
Który z tych aspektów ma dla Ciebie największe znaczenie – podatki, styl życia czy perspektywa rezydencji? To pytanie, od którego najlepiej zacząć.
