Portugalia vs Hiszpania – gdzie lepiej kupić dom?

Portugalia czy Hiszpania? To jedno z najczęstszych pytań, z którymi polscy kupujący przychodzą do rozmowy o nieruchomościach na południu Europy. Słońce mają obydwa kraje. Morze też. Ale w 2026 roku różnice między tymi rynkami – podatkowe, prawne, cenowe i regulacyjne – potrafią przesunąć rachunek o kilkadziesiąt tysięcy euro.

W tym przewodniku porównujemy oba kraje na każdym froncie, który ma znaczenie:

• podatki od zakupu: gdzie zapłacisz mniej i jak bardzo różnią się regiony
• ceny nieruchomości: które lokalizacje są alternatywą, a które tylko wyglądają taniej
• bezpieczeństwo prawne: czym są ocupas i dlaczego to ważne przy zakupie wakacyjnym
• klimat i styl życia: atlantycki vs śródziemnomorski – co to znaczy przez cały rok
• droga do obywatelstwa: 7 lat vs 10 lat – różnica, która może zaważyć na decyzji

Krótka odpowiedź: taniej kupisz w Portugalii, ale nie w Lizbonie i nie na podatku. Metr w Lizbonie kosztuje 6 107 EUR – więcej niż w Madrycie (6 013) i Barcelonie (5 269). Przewaga leży na Półwyspie Setúbal: 3 091 EUR/m² w gminie Setúbal i 3 336 w gminie Sesimbrze (idealista, kwiecień i maj 2026), czyli o 40–45% taniej niż w Marbelli. Na samym podatku nabycia bywa odwrotnie – Andaluzja bierze 7%, a portugalski nierezydent płaci 8,3%.

TL;DR – W skrócie

• Podatki od zakupu: w Portugalii same standardowe podatki nierezydenta to 8,3% wyższej z ceny i VPT; w Hiszpanii sam ITP to 6% w Madrycie, 7% w Andaluzji, 9% w Walencji i od 10% do 13% w Katalonii. W obu krajach osobno doliczasz obsługę prawną, rejestrację i ewentualne koszty bankowe.
• Ceny: Lizbona (6 107 EUR/m²) jest dziś droższa od Barcelony (5 269) i Madrytu (6 013) – to zaskakuje większość kupujących. Przewagą jest Półwysep Setúbal: 3 091 EUR/m² w gminie Setúbal (kwiecień 2026), 3 336 w gminie Sesimbrze (maj 2026) – przy dojeździe do stolicy, który wypada bardzo różnie w zależności od gminy.
• Bezpieczeństwo prawne: problem ocupas (dzikich lokatorów) w Hiszpanii zelżał po ustawie z 2025 roku, ale nie zniknął. W Portugalii praktycznie nie istnieje.
• Rezydencja: portugalski paszport po 7 latach legalnego pobytu (samo prawo stałego pobytu obywatela UE – już po 5) wobec 10 lat w Hiszpanii.
• Klimat: atlantycki vs śródziemnomorski. Lizbona ma łagodniejsze lata (28–33°C) niż Malaga czy Alicante (38–42°C) – różnica, którą docenisz dopiero w sierpniu.

Dwa kraje, dwa różne podejścia do zagranicznego kupującego

Najpierw sprostujmy coś, co krąży po polskich grupach i portalach: słynny „100-procentowy podatek” w Hiszpanii nie obowiązuje i nic nie wskazuje, żeby miał obowiązywać. Projekt takiej daniny dla nabywców spoza Unii Europejskiej trafił do parlamentu 22 maja 2025 roku. Przez kolejnych czternaście miesięcy nie został poddany ani jednemu głosowaniu, ani debacie plenarnej, pominięto go w rządowym pakiecie mieszkaniowym na 2026 rok, a koalicjanci publicznie zadeklarowali sprzeciw. Wobec sprzeczności z konstytucyjną ochroną własności i unijną swobodą przepływu kapitału uchodzi dziś za martwy legislacyjnie.

Co równie ważne: Ciebie i tak by nie dotyczył. Jako obywatel Polski jesteś obywatelem UE, a projekt celował wyłącznie w nabywców z krajów trzecich. Jeśli ktoś straszy Cię tym podatkiem przy okazji oferty w Portugalii – sprzedaje strach, nie wiedzę.

Prawdziwa różnica regulacyjna leży gdzie indziej i jest znacznie mniej spektakularna. W Hiszpanii kluczowe zasady – stawka podatku od zakupu, strefy kontroli czynszów, ulgi – ustala każda wspólnota autonomiczna osobno, więc sto kilometrów potrafi zmienić Twoje obciążenie podatkowe o kilka punktów procentowych.

Portugalia ustala je centralnie. Na mocy Decreto-Lei 97/2026 nierezydent standardowo płaci ryczałtowy IMT 7,5% od wyższej z ceny i VPT nieruchomości mieszkalnej, z trzema ustawowymi wyjątkami. Stawka jest przewidywalna i skodyfikowana, bez mnożnika zależnego od obywatelstwa.

Ceny nieruchomości – który rynek jest tańszy?

Zacznijmy od liczby, która obala najczęstszy mit: Lizbona nie jest już tańsza od hiszpańskich metropolii. Według cen ofertowych Idealisty z czerwca 2026 roku metr w Lizbonie kosztuje 6 107 EUR, w Madrycie 6 013 EUR, a w Barcelonie 5 269 EUR. Portugalska stolica przebiła obie – i jeśli ktoś Ci mówi, że w Lizbonie kupisz taniej niż w Barcelonie, opiera się na danych sprzed kilku lat.

Średnia krajowa daje odwrotny obraz: Hiszpania to 2 823 EUR/m² (czerwiec 2026, +15,8% w rok). Ale ta liczba miesza Madryt z wyludniającą się Estremadurą.

Prawdziwa przewaga Portugalii leży dziś nie w stolicy, tylko po drugiej stronie Tagu. Setúbal przy 3 091 EUR/m² w gminie (idealista, kwiecień 2026) i Sesimbra przy 3 336 EUR/m² w gminie (maj 2026) oferują nadmorskie lokalizacje z chronionym parkiem naturalnym w cenie, za którą w prowincji Malaga (4 183 EUR/m²) nie kupisz prawie nic z widokiem. Czas dojazdu do Lizbony zależy od gminy i od ruchu.

Przy każdej z tych liczb pytaj, czego dotyczy: 3 091 to średnia gminy Setúbal, nie całego dystryktu, a 3 336 to średnia gminy Sesimbra, wewnątrz której nadmorska freguesia Santiago kosztuje 4 832, a zaplecze przy zamku 2 977. Średnia nigdy nie jest ceną domu, który Ci pokażą.

💡 Częsty błąd: Porównując ceny, zawsze zestawiaj podobne lokalizacje – odległość od morza, bliskość dużego miasta i klasę nieruchomości. Sama średnia krajowa nic nie mówi, jeśli interesuje Cię jedna nadmorska lokalizacja pod stolicą. I pilnuj daty odczytu: przy wzrostach rzędu 15% rocznie liczba sprzed roku potrafi wprowadzić w błąd o kilkadziesiąt tysięcy euro.

Po stronie hiszpańskiej ceny ofertowe Idealisty układają się tak: Madryt 6 013 EUR/m² (+6,6% r/r), Marbella 5 596 EUR/m² (+9,0%), Barcelona 5 269 EUR/m² (+7,1%), prowincja Malaga 4 183 EUR/m² (+10,8%), Walencja 3 370 EUR/m². Wszystkie te rynki biją historyczne maksima – hiszpańskie wybrzeże drożeje dziś szybciej niż portugalskie.

Costa del Sol wygląda w tym zestawieniu tanio (3 157 EUR/m², +15,5%), ale to średnia całego pasa wybrzeża razem z jego tańszą, wschodnią częścią. Miejscowości, które faktycznie ogląda polski kupujący, leżą wysoko ponad nią: Marbella to 5 596, Estepona około 3 220.

Za metr w Marbelli (5 596 EUR) kupisz w gminie Setúbal prawie dwa (3 091 EUR) – różnica wynosi 45%, a przy Sesimbrze 40%. Obie to lokalizacje nadmorskie w podobnej odległości od międzynarodowego lotniska, z tą różnicą, że Setúbal graniczy z parkiem naturalnym, w którym nowej zabudowy komercyjnej po prostu nie będzie.

Podatki i koszty zakupu – gdzie płacisz mniej?

W Portugalii (kupujący nierezydent, rynek wtórny):

• IMT: standardowo 7,5% od wyższej z ceny i VPT nieruchomości mieszkalnej
• Imposto de Selo: 0,8% tej samej podstawy
• Casa Pronta: 375 EUR za jeden akt rejestracyjny albo 700 EUR przy kilku
• Prawnik i bank: osobne, zmienne koszty
• Same IMT i IS: 8,3% podstawy

Pełne zestawienie z przykładami dla trzech budżetów znajdziesz w artykule o kosztach zakupu nieruchomości w Portugalii.

W Hiszpanii stawkę ITP (podatku od przeniesienia własności) ustala wspólnota autonomiczna, a nie państwo – i w ciągu ostatnich czternastu miesięcy zmieniła się w dwóch z czterech regionów, które kogokolwiek z Polski interesują:

Do tego opłata notarialna i rejestracyjna 1–2% oraz obsługa prawna około 1%. Łącznie 8–16% ceny, zależnie od wspólnoty. Na nowe budownictwo zamiast ITP płacisz IVA w wysokości 10% plus opłatę skarbową AJD 0,5–1,5%.

I teraz rzecz, której w tym miejscu spodziewasz się po nas najmniej. Trasa, którą rozważa większość naszych czytelników, to Costa del Sol kontra Półwysep Setúbal. Costa del Sol leży w Andaluzji, a Andaluzja bierze 7%. Nierezydent w Portugalii płaci 8,3%. Przy 400 000 EUR to 28 000 EUR pod Malagą wobec 33 200 EUR pod Setúbalem – ponad pięć tysięcy euro na korzyść Hiszpanii.

Piszemy to, bo alternatywą jest zostawienie Cię z wrażeniem, że Portugalia wygrywa wszędzie. Nie wygrywa. Wygrywa na cenie metra, i to z takim zapasem, że punkt procentowy podatku tego nie odwraca – ale to jest argument cenowy, nie podatkowy.

💡 Warto wiedzieć: Sprawdź wspólnotę autonomiczną, zanim obejrzysz cokolwiek. Ta jedna zmienna potrafi zmienić rachunek bardziej niż wybór samej nieruchomości: przy 400 000 EUR Madryt bierze 24 000 EUR, a Katalonia 40 000 – szesnaście tysięcy różnicy, zanim ktokolwiek obejrzy pierwsze zdjęcie. Kataloński próg 13% zaczyna się dopiero powyżej 1,5 mln EUR, więc przy typowym budżecie liczy się stawka 10%.

Rezydent kupujący w Portugalii główne miejsce zamieszkania korzysta z osobnej tabeli IMT – i to jedyna sytuacja, w której portugalska strona wygrywa również podatkowo.

Jeśli finansujesz zakup kredytem, dochodzi zmienna wspólna dla obu krajów: banki pożyczają nierezydentom z UE zwykle na 60–75% wartości, więc wkład własny to 25–40% ceny plus podatki. Warunki i dokumenty po stronie portugalskiej rozpisaliśmy w przewodniku po kredycie hipotecznym dla Polaków.

Bezpieczeństwo prawne i stabilność rynku

W porównaniu obu krajów najbardziej liczy się nie sama pozycja Portugalii, tylko dystans. Global Peace Index 2026 stawia Portugalię siódmą na 163 kraje – pozycję, którą kraj trzyma nieprzerwanie od 2023 roku – a Hiszpanię wyraźnie niżej, i robi to w edycji, w której światowa średnia znów się pogorszyła. Dla kogoś, kto zostawia dom pusty przez osiem miesięcy w roku, to nie ciekawostka z infografiki, tylko pozycja w kalkulacji ryzyka.

Portugalski system prawny nieruchomości jest przy tym przejrzysty i dostosowany do transakcji zagranicznych: każda nieruchomość ma swój Caderneta Predial i zapis w Conservatória, a due diligence jest rutynowe. Hiszpania jest krajem bezpiecznym, ale niżej w tych rankingach, a jej rynek jest bardziej skomplikowany regionalnie – to ta sama warstwa złożoności, którą widać już w tabeli ITP.

Jest jednak jeden problem prawny, o którym większość agencji nie mówi głośno, a który bezpośrednio dotyczy kupujących nieruchomości wakacyjne lub inwestycyjne w Hiszpanii – zjawisko ocupas.

Ocupas to potoczna nazwa osób zajmujących cudze nieruchomości bez tytułu prawnego. Jeśli Twój dom stoi pusty przez większość roku, ktoś może się do niego wprowadzić pod Twoją nieobecność. Problem nie jest marginalny: według Portalu Statystyk Przestępczości hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (Ministerio del Interior) w 2024 roku złożono 16 426 zawiadomień, o 7,4% więcej niż rok wcześniej. Ale liczba krajowa mówi mniej niż jej rozkład: sama Katalonia odpowiada za 7 009 z nich, czyli 42% wszystkich przypadków w kraju. To ten sam region, który ma najwyższy ITP i najostrzejszą regulację najmu – warto to zapamiętać razem.

Przez lata problem tkwił w samym prawie: przepisy chroniące osoby bez dachu nad głową stawiały właściciela w trudnej pozycji procesowej, a eksmisja ocupas potrafiła ciągnąć się od roku do trzech lat. Zmieniło się to w 2025 roku. Przepisy „Anti-Okupa” przyznały policji uprawnienia do eksmisji ekspresowej: jeśli zajęcie zostanie zgłoszone w ciągu 24–48 godzin, funkcjonariusze mogą działać bez wyroku sądu, a sędzia wydaje nakaz na podstawie raportu policyjnego w ciągu 5 dni roboczych. Właściciel może też natychmiast odciąć media.

Ryzyko nie zniknęło jednak całkowicie. „Ekspresowa eksmisja” zadziała tylko wtedy, gdy właściciel szybko zorientuje się, że ktoś zajął nieruchomość – co przy domu wakacyjnym bywa problemem samym w sobie. Monitoring i aktywne zarządzanie pozostają obowiązkowym standardem dla każdego, kto kupuje w Hiszpanii i nie planuje tam mieszkać.

W Portugalii zjawisko to praktycznie nie istnieje w tej skali: prawo własności jest egzekwowane sprawniej, a procedury eksmisyjne są szybsze i tańsze dla właściciela.

💡 Częsty błąd: Jeśli kupujesz nieruchomość wakacyjną w Hiszpanii i nie planujesz mieszkać w niej na co dzień, zapytaj prawnika o lokalne regulacje dotyczące ocupas i opcje aktywnego zarządzania. Pusta nieruchomość bez nadzoru to w niektórych regionach Hiszpanii ryzyko, które trzeba obsługiwać.

Dla kupujących na Półwyspie Setúbal ta kategoria ryzyk nie jest pozycją, którą planuje się w budżecie.

Klimat, styl życia i codzienność

Obydwa kraje mają dużo słońca – ale mówią o innym słońcu.

Hiszpańskie południe (Costa del Sol, Costa Blanca) ma klimat śródziemnomorski z upalnymi, suchymi latami: w Maladze i Alicante regularnie 38–42°C, sucho, intensywnie turystycznie. Listopad do marca – spokojna martwa strefa.

Lizbona i Półwysep Setúbal mają klimat atlantycki. Lato jest ciepłe (28–33°C w Lizbonie, nieco mniej przy Arrábidzie), ale wiatry atlantyckie nie pozwalają na ekstremalne upały. Zimy łagodne, z temperaturami rzadko spadającymi poniżej 10°C, a sezon turystyczny dłuższy i bardziej równomierny. Lizbona ma około 300 dni słonecznych rocznie – więcej niż Barcelona, przy znacznie mniej intensywnym upale.

Pod względem kosztów życia codziennego Portugalia wypada taniej: obiad w lokalnej restauracji to 9–14 EUR w Setúbal wobec 14–20 EUR w podobnym miejscu na Costa del Sol.

Osobny rozdział to opieka zdrowotna i to, ile zostaje w kieszeni. W rankingu Quality of Life Numbeo (edycja 2026 Mid-Year) Hiszpania zajmuje 17. miejsce, Portugalia 28. – a różnica nie bierze się z klimatu ani z bezpieczeństwa, bo w obu tych rubrykach Portugalia wygrywa. Bierze się z dwóch pozycji, o których polskie poradniki milczą: siły nabywczej (Hiszpania 98,5, Portugalia 66,7) i stosunku ceny mieszkania do dochodu (Hiszpania 8,7, Portugalia 13,0).

Po polsku: portugalskie nieruchomości są droższe względem portugalskich zarobków niż hiszpańskie względem hiszpańskich. Jeśli przyjeżdżasz z dochodem z zewnątrz, ten wskaźnik Cię nie dotyczy. Jeśli planujesz tu pracować za lokalną stawkę – dotyczy Cię bardziej niż cokolwiek innego w tym artykule.

W samej ochronie zdrowia przewaga Hiszpanii jest, ale mniejsza, niż sugeruje różnica miejsc w rankingu (indeks zdrowia: 76,7 wobec 72,0). Portugalski SNS jest niedofinansowany i przeciążony: w sierpniu 2026 roku pacjenci pilni w Wielkiej Lizbonie czekali na pierwszy kontakt z lekarzem średnio około dziewięciu godzin, a w skali kraju od dwóch do piętnastu. Ta średnia ma jednak wewnątrz ogromny rozrzut – i akurat po naszej stronie rzeki wygląda inaczej: Garcia de Orta w Almadzie notował w tym samym pomiarze około trzech godzin. Tego nie zobaczysz w żadnym rankingu krajowym, a decyduje o tym, jak wygląda niedzielny wieczór z dzieckiem i gorączką.

Prywatne ubezpieczenie kosztuje w Portugalii od około 20 EUR miesięcznie dla trzydziestolatka do 100 EUR przy szerokim zakresie i w starszym wieku; w Hiszpanii plany podstawowe zaczynają się od 35–50 EUR, a pełny produkt dla obcokrajowca od około 90 EUR. Cena zależy tu od wieku bardziej niż od kraju.

Droga do rezydencji i obywatelstwa

Kupisz dom, zamieszkasz, spodobasz się – i co dalej? Jeśli Portugalia staje się planem długoterminowym, ścieżka do obywatelstwa przestaje być abstrakcją.

W Portugalii trwa ona 7 lat legalnego pobytu – od maja 2026 r. (wcześniej 5; Lei Orgânica n.º 1/2026 podniosła próg dla obywateli UE i krajów portugalskojęzycznych, dodając egzaminy z języka oraz wiedzy o kraju). Samo prawo stałego pobytu obywatel UE uzyskuje wcześniej, już po 5 latach.

W Hiszpanii to 10 lat dla większości obcokrajowców; skrócony czas (2 lata) mają tylko obywatele krajów latynoamerykańskich. Dla Polaka wciąż dłużej niż w Portugalii, choć po zmianie z 2026 r. różnica to już nie dwukrotność, lecz około 1,4×.

💡 Wskazówka: Wiza D7 w Portugalii to opcja dla osób z pasywnym dochodem lub pracujących zdalnie – emerytury, dochody z wynajmu, kontrakty zdalne. Minimalne wymaganie dochodowe to ok. 920 EUR miesięcznie (równowartość płacy minimalnej w 2026 r., plus 50% na współmałżonka i 30% na każde dziecko). Dla wielu polskich rodzin to próg w zasięgu.

Złote Wizy oparte na nieruchomościach – rozdział zamknięty w obydwu krajach. Portugalia zamknęła ścieżkę majątkową pod koniec 2023 roku; Hiszpania 3 kwietnia 2025 roku, kiedy weszła w życie Ley Orgánica 1/2025. Obywatele spoza UE szukający rezydencji w Hiszpanii korzystają dziś z Wizy dla Cyfrowych Nomadów (wymagany dochód ok. 2 849 EUR miesięcznie) lub Wizy Nieaktywnej dla emerytów z dochodami pasywnymi.

Prawo Beckhama kontra IFICI – i tu Hiszpania wygrywa bez dyskusji. Hiszpański reżim dla ekspatriantów (SETR, potocznie Prawo Beckhama) daje przez 6 lat od przeprowadzki zryczałtowane 24% od dochodów ze źródeł hiszpańskich do 600 000 EUR, a majątek i dochody zagraniczne zostawia poza zasięgiem hiszpańskich podatków majątkowych. Wiza dla Cyfrowych Nomadów otwiera do niego dostęp automatycznie.

Portugalski IFICI („NHR 2.0”) to 20% przez 10 lat, ale kwalifikowalność jest drastycznie węższa: naukowcy, pracownicy certyfikowanych start-upów technologicznych i firmy z silnym profilem R&D. Standardowy pracownik zdalny, freelancer czy emeryt nie wchodzi w zakres programu – i jeśli ktoś sugeruje Ci coś innego, myli IFICI z zamkniętym w 2023 roku NHR. Dla dobrze zarabiającego pracownika zdalnego Hiszpania jest po prostu lepszym wyborem podatkowym i nie ma sensu udawać inaczej.

Wynajem i inwestycja – inne zasady, inne ryzyka

Kupujesz z myślą o wynajmie? Tu różnice między Portugalią a Hiszpanią są ogromne – i w dużej mierze na korzyść Półwyspu.

Portugalia w 2023 roku zamroziła licencje Alojamento Local (AL) i zakazała przenoszenia ich na nowych nabywców. Rynek inwestycyjny zamarł. W 2024 roku rząd się wycofał: Dekret z mocą ustawy nr 76/2024 przywrócił stały i zbywalny charakter licencji AL – licencja idzie razem z nieruchomością, bez przymusu odnawiania co 5 lat. To natychmiast przywróciło płynność w strefach turystycznych: Algarve, Sesimbra, nadmorski Setúbal.

Jest jednak wyjątek, który działa dokładnie odwrotnie do reguły. W lizbońskich strefach contenção absoluta (parafie z nasyceniem AL powyżej 10%) sprzedaż mieszkania lub domu powoduje wygaśnięcie rejestracji AL – nabywca licencji nie przejmuje i nie może zarejestrować nowej pod tym samym adresem. To nie niuans dla prawnika, tylko pozycja w wycenie: ta sama nieruchomość po dwóch stronach granicy parafii jest warta co innego. Strefy i listę parafii rozpisaliśmy w przewodniku po licencji AL.

Hiszpania poszła w zupełnie innym kierunku. Ustawa Mieszkaniowa (Ley por el Derecho a la Vivienda) ustanowiła ponad 300 „Stref Napięcia na Rynku Mieszkaniowym” (Zonas Tensionadas) – w tym całą Katalonię i wiele dzielnic Madrytu. Najem długoterminowy jest tam mocno regulowany: minimalna umowa to 5 lat (7, jeśli wynajmującym jest firma), a podwyżki czynszów limituje państwowy wskaźnik, nie rynek. Gminy mogą też nakładać dopłatę do podatku od nieruchomości (IBI) do 150% za pustostany właścicieli z większym portfelem lokali. Andaluzja, Murcja i kilka innych regionów południa odmawiają wdrożenia stref, zostawiając Costa del Sol i Costa Blanca pod znacznie łagodniejszym reżimem.

💡 Warto wiedzieć: Zanim kupisz nieruchomość inwestycyjną w Hiszpanii, sprawdź, czy lokalizacja należy do Zonas Tensionadas. Katalonia i centrum Madrytu to jedno środowisko regulacyjne; Marbella i Alicante – zupełnie inne. Ta sama ustawa krajowa, ale konsekwencje mogą się różnić o kilkadziesiąt tysięcy euro na wyniku z wynajmu.

Kto kupuje z licencją AL na Półwyspie Setúbal, operuje więc w innym reżimie: bez stref napięcia i bez limitów czynszowych.

Czego nie zbuduje Ci ani Portugalia, ani Hiszpania

W jednej rzeczy obydwa rynki wypadają wobec polskiego kupującego tak samo – i nie widać jej w ogłoszeniu ani w tabeli cen, tylko w oglądanym domu.

Polski kupujący przyjeżdża z listą, która w Polsce jest standardem nowego domu: ogrzewanie podłogowe, rekuperacja, pompa ciepła. Na Półwyspie Iberyjskim to nie jest standard. Dom zbudowany na miejscową miarę zakłada łagodną zimę i radzi sobie z nią klimatyzacją oraz grzejnikiem elektrycznym, a wilgoć w styczniu bywa tu bardziej dokuczliwa niż mróz w Polsce. Nie jest to ani portugalska, ani hiszpańska wada – to inne założenie projektowe, którego nikt kupującemu nie komunikuje, dopóki nie spędzi w takim domu pierwszej zimy.

Po stronie Setúbalu pracujemy z wykonawcą, który ten standard dobudowuje – bez prowizji ani opłaty za polecenie w naszą stronę. Po hiszpańskiej takiego zaplecza Ci nie zorganizujemy: to jedna z niewielu różnic w tym porównaniu, która nie wynika z przepisów ani z cen, tylko z tego, gdzie kto pracuje.

Wniosek na etapie porównywania ofert w obu krajach: doliczaj adaptację do budżetu, zamiast zakładać, że dostaniesz ją w cenie. Dotyczy to tak samo domu pod Marbellą, jak pod Sesimbrą.

Dla kogo Portugalia, dla kogo Hiszpania?

Nie ma jednej odpowiedzi. Są za to wyraźne profile.

Portugalia sprawdza się lepiej dla:

• osób ceniących spokój, autentyczność i niskie tempo życia
• kupujących z budżetem 250 000–600 000 EUR szukających nieruchomości z dostępem do natury
• inwestorów szukających rynków wciąż na etapie wzrostu (Setúbal, Sesimbra)
• rodzin z dziećmi szukających bezpiecznego środowiska
• osób planujących długoterminowe osiedlenie i ścieżkę do obywatelstwa
• pracujących zdalnie z dochodem spoza Portugalii – to profil, dla którego cała ta kalkulacja wypada najlepiej

Hiszpania sprawdza się lepiej dla:

• osób szukających dużego, dojrzałego i płynnego rynku z dużą podażą
• kupujących w Madrycie (ITP 6%) i w Andaluzji (7%), gdzie podatek nabycia jest niższy niż portugalskie 8,3% dla nierezydenta
• miłośników dynamicznego, miejskiego stylu życia w Barcelonie lub Maladze
• tych, którzy preferują klimat śródziemnomorski i intensywne słońce
• kupujących z silnymi powiązaniami z Hiszpanią (językowymi, rodzinnymi, zawodowymi)
• osób planujących pracować za lokalną pensję – hiszpańska siła nabywcza jest wyraźnie wyższa

Jeśli mielibyśmy powiedzieć wprost, kiedy odradzamy Portugalię: gdy budżet ma się domknąć z lokalnej pensji, gdy kupujący liczy na szybki zwrot w Lizbonie i gdy podatek nabycia jest głównym kryterium wyboru. W pozostałych przypadkach – i to jest nasze zdanie, nie neutralne zestawienie – Półwysep Setúbal daje dziś więcej za te same pieniądze niż cokolwiek porównywalnego po drugiej stronie granicy.

Dlaczego Polacy coraz częściej wybierają Półwysep Setúbal

Pracujemy na tym rynku od 2024 roku. Trzy rzeczy przeważają w tej decyzji najczęściej.

Algarve przestało być tanią alternatywą – mniej więcej wtedy, gdy polskie poradniki zaczęły je tak opisywać. Mediana dla całego regionu przekroczyła w czerwcu 2026 roku 4 000 EUR/m² po raz pierwszy w historii i do sierpnia doszła do 4 165 EUR/m². Albufeira to 4 173, Faro 3 885, a najdroższa gmina regionu, Loulé – 5 079.

Półwysep Setúbal oferuje coś, czego nie ma ani Algarve, ani Costa del Sol: chroniony park naturalny bezpośrednio przy morzu, ograniczoną zabudowę i ceny, które wciąż mają sens.

Trzecia rzecz jest największa i najdłużej będzie się rozgrywać. Aeroporto Luís de Camões – nowe główne lotnisko Lizbony – ma powstać w Alcochete na Półwyspie Setúbal i etapami zastąpić obecne śródmiejskie (planowane otwarcie ok. 2035–2037 r.). Wg raportu technicznego ANA z lipca 2026 koszt to ok. 7,9–8,9 mld EUR, a przepustowość jest etapowa: ok. 56 mln pasażerów rocznie na starcie, docelowo do ok. 85 mln.

Reakcja rynku była natychmiastowa: popyt w gminach przy przyszłym lotnisku – Alcochete, Samorze Correia, Montijo i Benavente – skoczył w ciągu godzin od ogłoszenia decyzji w maju 2024 roku, a pośrednicy relacjonowali wtedy właścicieli gruntów, którzy z miejsca chcieli podwoić wcześniejszą wycenę. Dziś ogłoszenia w Samorze Correia zaczynają się od około 205 000 EUR za mieszkanie i 309 000 EUR za dom.

Zachowajmy jednak proporcje, bo w tym miejscu polski internet je gubi: otwarcie zaplanowano na lata trzydzieste, a ostateczna decyzja koncesjonariusza ma zapaść dopiero około 2028 roku. To argument dla kogoś, kto i tak chce tu mieszkać – nie powód, żeby kupować grunt na spekulację. Pełny przegląd cen na Półwyspie Setúbal pokazuje, że za porównywalną nieruchomość płacisz tu 30–50% mniej niż w Cascais i 50–70% mniej niż w centrum Lizbony.

Jeśli szukasz wsparcia agenta kupującego, który zna ten rynek od podszewki, mówi po polsku i działa wyłącznie w Twoim interesie – to opcja, która w Hiszpanii po prostu nie istnieje w tej formie.

Podsumowanie

Wybór między tymi rynkami nie sprowadza się do jednej liczby – i, jak widać wyżej, nie w każdej rubryce wygrywa ten sam kraj.

Kluczowe różnice, które warto zapamiętać:

• Podatki od zakupu: Portugalia – IMT 7,5% plus IS 0,8% dla nierezydenta, czyli 8,3% wyższej z ceny i VPT; Hiszpania – ITP ustalany przez wspólnotę: Madryt 6%, Andaluzja 7%, Walencja 9%, Katalonia od 10% do 13%. Na Costa del Sol podatek jest niższy niż w Portugalii
• Ceny: Hiszpania tańsza w krajowej średniej (2 823 EUR/m²), ale sama Lizbona (6 107) przebiła Barcelonę (5 269) i Madryt (6 013). Nadmorskie lokalizacje wychodzą drożej niż gminy Setúbal (3 091, kwiecień 2026) i Sesimbra (3 336, maj 2026): Marbella 5 596, prowincja Malaga 4 183
• Stabilność regulacyjna: Portugalia ustala reguły zakupu centralnie; hiszpańska propozycja 100% podatku dla nabywców spoza UE nie została uchwalona i nie dotyczyłaby obywateli Polski
• Ocupas: 16 426 zawiadomień w 2024 r., 42% z nich w samej Katalonii; przepisy Anti-Okupa z 2025 r. poprawiły sytuację, ale aktywne zarządzanie domem wakacyjnym w Hiszpanii pozostaje konieczne
• Rezydencja: portugalski paszport po 7 latach, hiszpański po 10; Złote Wizy oparte na nieruchomościach martwe w obydwu krajach od 2025 r.
• Gdzie Portugalia przegrywa: siła nabywcza i stosunek ceny mieszkania do lokalnego dochodu (13,0 wobec 8,7) – jeśli budżet ma się domknąć z portugalskiej pensji, to argument rozstrzygający
• Standard wykonania: ogrzewanie podłogowe, rekuperacja i pompa ciepła nie są standardem po żadnej stronie Półwyspu Iberyjskiego – adaptację licz w budżecie
• Wynajem: Portugalia przywróciła stałe, zbywalne licencje AL (Dekret 76/2024) – poza lizbońskimi strefami contenção, gdzie sprzedaż je wygasza; Hiszpania wprowadziła Zonas Tensionadas w ponad 300 gminach

Który z tych aspektów ma dla Ciebie największe znaczenie – podatki, styl życia czy perspektywa rezydencji? To pytanie, od którego najlepiej zacząć.