Alojamento Local w Portugalii – licencja AL i podatki 2026

Kupujesz mieszkanie w Lizbonie albo dom w Setúbal i wszyscy mówią Ci jedno: „weź sobie licencję AL i rozkręć Airbnb”. Brzmi prosto – dopóki nie zauważysz, że w sąsiedniej dzielnicy licencji nie wydadzą Ci za żadne pieniądze, że sprzedaż mieszkania w Bairro Alto może oznaczać utratę rejestracji wartej dziesiątki tysięcy euro, że numer RNAL dostaniesz dopiero po dwóch miesiącach od złożenia wniosku, a od maja 2026 Airbnb sam zdejmie Twoją ofertę, jeśli ten numer nie zgadza się z bazą rządową.

Ten przewodnik to mapa portugalskiego reżimu Alojamento Local napisana z perspektywy kupującego nieruchomość – żeby przed podpisaniem CPCV było wiadomo, co kupujesz i co zrobisz potem.

Dowiesz się:

• czym jest Alojamento Local, kiedy musisz mieć licencję i co zmieniły dekrety 76/2024 oraz 151/2026,
• ile trwa rejestracja naprawdę i którego kroku nie da się przyspieszyć,
• gdzie nowych AL już nie wydadzą i jak sprawdzić strefę pod konkretny adres,
• jakie obowiązki masz po starcie – i które z nich są poważne, a które kosmetyczne,
• dlaczego przy budżecie 200–400 tys. EUR poza Lizboną zwykle odradzamy dziś AL.

TL;DR – W skrócie

• AL to każdy wynajem poniżej 30 dni z usługami (sprzątanie, pościel, obsługa gości) – wymaga rejestracji w RNAL. Mit o „4 miesiącach bez licencji” jest nieprawdziwy.
• Licencje są dziś stałe i zbywalne (DL 76/2024) – przechodzą na kupującego przy sprzedaży. Wyjątek: strefy contenção absoluta w Lizbonie, gdzie sprzedaż oznacza automatyczną utratę licencji.
• Sprawdź strefę przed CPCV. W częściach Lizbony, Porto i Cascais nowych licencji nie dostaniesz, a największe gminy mogą do końca 2026 roku zawieszać przyjmowanie nowych rejestracji na czas pisania własnego regulaminu (DL 151/2026). W budynku wielorodzinnym sprawdź osobno, czy wspólnota nie wpisała zakazu AL do regulaminu – zgody nie potrzebujesz, ale wcześniejszy zakaz Cię wiąże.
• Numer RNAL dostajesz po 60 dniach, a w strefie contenção po 90 – i dopiero wtedy wolno przyjąć pierwszego gościa.
• Po starcie masz obowiązki: dwa ubezpieczenia, księga informacyjna, księga reklamacji, zgłoszenia gości, limity – i nie wszystkie ważą tyle samo.
• Od maja 2026 Airbnb i Booking same zdejmą ofertę, jeśli numer RNAL nie zgadza się z bazą rządową.
• Przy 200–400 tys. EUR poza zamkniętymi strefami Lizbony AL przestał być domyślnym wyborem – zarabia więcej niż najem długoterminowy ze stawką IRS 10%, ale różnicę zjada obsługa.

Czym jest Alojamento Local i kiedy potrzebujesz licencji AL

Alojamento Local (AL) to portugalski reżim prawny dla wynajmu krótkoterminowego z usługami. Definicja, którą warto zapamiętać dosłownie: każdy wynajem nieruchomości mieszkalnej na okres krótszy niż 30 dni, w którym oferujesz gościowi cokolwiek poza samym kluczem – sprzątanie pomiędzy pobytami, świeżą pościel, odbiór gości, śniadanie, pomoc w organizacji pobytu – kwalifikuje się jako AL i wymaga rejestracji w RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).

Reżim obejmuje cztery kategorie (modalidades) wymienione w art. 3.º Decreto-Lei n.º 128/2014, czyli w ustawie regulującej AL:

• Moradia – cały wolnostojący dom wynajmowany jednej grupie gości.
• Apartamento – autonomiczna frakcja w budynku wielorodzinnym (propriedade horizontal). Najpopularniejsza forma inwestycyjna na rynkach miejskich.
• Estabelecimento de hospedagem – obiekt z pokojami wynajmowanymi indywidualnie; jeśli przeważają miejsca w dormitoriach, zyskuje prawo do nazwy hostel.
• Quartos – maksymalnie trzy pokoje gościnne w miejscu zamieszkania właściciela, które musi być jego domicílio fiscal.

Dla moradias i apartamentos obowiązuje limit 9 pokoi i 27 gości jednocześnie (art. 11.º n.º 1) – powyżej tego progu wkraczasz w reżim hotelowy (empreendimentos turísticos) z zupełnie inną procedurą licencyjną. Osobno jeden właściciel nie może prowadzić więcej niż dziewięciu lokali AL w modalności apartamento w tym samym budynku, ale tylko wtedy, gdy przekroczyłyby 75% wszystkich lokali (art. 11.º n.º 4). Przepis celuje w wykupienie całej kamienicy pod Airbnb, nie w inwestora z dwoma mieszkaniami – choć liczy się łącznie, bo do puli wchodzą rejestracje małżonka, dzieci, rodziców i spółek ze wspólnymi wspólnikami.

Co nie jest AL: najem długoterminowy powyżej 30 dni (klasyczna Kategoria F portugalskiego IRS, opisana w przewodniku po podatkach od wynajmu), użyczenie rodzinie i najem na cele niemieszkalne. Krąży też mit, że „do 4 miesięcy w roku” można wynajmować bez AL. Nieprawda – art. 4.º n.º 2 ustanawia domniemanie prawne: jeśli lokal jest umeblowany, a oprócz noclegu oferujesz cokolwiek jeszcze na okresy krótsze niż 30 dni, urząd z góry przyjmuje, że prowadzisz AL. Liczba miesięcy nie występuje w tym przepisie w ogóle, a domniemanie obala się jedną rzeczą: umową najmu zarejestrowaną w urzędzie skarbowym (n.º 3).

Czemu to jest ważne przed zakupem? Bo cały model rentowności stoi na założeniu, że licencję dostaniesz. A w niektórych dzielnicach Lizbony, częściach Porto i na wybranych ulicach Cascais – nie dostaniesz.

DL 76/2024 – co się zmieniło: licencje stałe i zbywalne

Świat, w którym kupujesz dziś nieruchomość pod AL, dwa razy zmienił się o 180 stopni – i bez tej historii nie da się czytać żadnego poradnika.

Pakiet Mais Habitação (październik 2023) był reakcją rządu Costy na kryzys mieszkaniowy: moratorium na nowe licencje w wielu gminach, pięcioletni limit ważności każdej rejestracji, jej niezbywalność, kontrybucja extraordinária (CEAL) i przymusowe odnawianie także licencji już istniejących. Skutek? Zamrożenie obrotu nieruchomościami z AL i drastyczny spadek wycen w segmencie inwestycyjnym.

Decreto-Lei 76/2024 (z 23 października 2024, w mocy od 1 listopada 2024) odwrócił niemal cały ten pakiet. Rejestracje są znowu bezterminowe – także te wcześniej „przycięte” – i zbywalne, czyli przy sprzedaży przechodzą na kupującego na zasadach cesji, co samo w sobie podnosi wartość lokalu z czynną licencją. CEAL uchylono razem z obowiązkiem odnawiania co pięć lat.

Haczyki, o których musisz wiedzieć:

• Strefy contenção są wyjątkiem od zbywalności. Gmina może ograniczyć przenoszalność nowych numerów rejestracji w modalnościach moradia i apartamento (art. 15.º-B n.º 1 lit. e), i Lizbona z tego skorzystała: w contenção absoluta sprzedaż oznacza koniec rejestracji. Ograniczenie nie może natomiast dotknąć dziedziczenia, darowizny małżonkowi, dzieciom lub rodzicom ani podziału po rozwodzie.
• Gminy zachowały prawo wprowadzania nowych ograniczeń lokalnych. DL 76/2024 odsunął tylko centralny mechanizm; Lizbona, Porto i Cascais nadal aktywnie regulują AL. Decreto-Lei n.º 151/2026 z 30 lipca 2026 dał zaś gminom, które do końca 2025 roku przekroczyły 1 000 zarejestrowanych obiektów AL i wciąż nie uchwaliły regulaminu, czas do 31 grudnia 2026 – i pozwolił im na ten czas przedłużyć albo ponownie wprowadzić zawieszenie nowych rejestracji. Istniejących rejestracji zawieszenie nie dotyka, ale nową ścieżkę potrafi zamknąć z miesiąca na miesiąc.
• Wspólnota mieszkaniowa nie musi Ci pozwolić – musi Cię zakazać. Zgoda zgromadzenia jest wymagana wyłącznie przy hostelach (art. 6.º n.º 2 lit. f), a AL w wydzielonym lokalu nie jest prawnie zmianą przeznaczenia (art. 6.º-B n.º 4). Wspólnota może natomiast wpisać zakaz do regulaminu – i tu jest haczyk: potrzebuje dwóch trzecich permilagem, czyli udziałów, a nie głosów, a taki zakaz działa wyłącznie na przyszłość, wobec zgłoszeń złożonych po uchwale (art. 6.º-B n.º 5). Przed CPCV sprawdzaj więc nie nastroje sąsiadów, tylko tytuł ustanowienia własności lokalowej i uchwały wspólnoty z ostatnich lat.

Nie ufaj informacjom sprzed listopada 2024 – ani, w części gminnej, sprzed lipca 2026. Większość polskojęzycznych poradników o AL napisano w erze Mais Habitação, łącznie z twierdzeniem o obowiązkowej zgodzie wspólnoty, które powtarza się w nich do dziś. Nowsze przeważnie zatrzymują się na DL 76/2024 i opisują reżim jako domknięty, choć od tego czasu zmienił się już raz.

Jak uzyskać licencję AL krok po kroku

Papiery złożysz w jedno popołudnie. Otworzyć się nie da przez około dwa miesiące – i wokół tej liczby, nie wokół daty aktu, układa się pierwszy sezon. Ścieżka ma osiem kroków; trzy z nich najczęściej się pomija.

Krok 1 – Sprawdzenie strefy contenção

Zanim zrobisz cokolwiek innego, otwórz portal gminy, do której należy nieruchomość, i znajdź aktualną mapę stref AL. Lizbona i Porto mają dedykowane działy „Alojamento Local”; w mniejszych gminach – Cascais, Sesimbra, Setúbal – szukaj w sekcji urbanistycznej albo pytaj wprost w urzędzie.

💡 Wskazówka: Wskaźnik nasycenia AL w lizbońskich freguesias zmienia się co miesiąc. Strefa, która w styczniu była otwarta, w lipcu może być zamknięta. Przed CPCV poproś sprzedającego o pisemne potwierdzenie aktualnego statusu w gminie – to dokument, który chroni Cię w razie sporu.

Gdy już potwierdzisz, że w danej strefie nowa licencja jest w ogóle możliwa, przechodzisz do drugiego filtra – tym razem dotyczącego samego budynku.

Krok 2 – Weryfikacja licencji użytkowania

Nieruchomość musi mieć ważną Licença de Utilização na cel mieszkalny (habitação) – bez niej Balcão odrzuci wniosek. Dla budynków sprzed 1951 roku wystarcza certidão de isenção. Sprawdź to na etapie due diligence, nie po podpisaniu aktu.

Krok 3 – NIF i CAE w Finanças

Jako osoba fizyczna otwierasz w Finanças aktywność gospodarczą (início de atividade) z kodem CAE 55201 (cały apartament lub dom) albo 55204 (pokoje wynajmowane indywidualnie), i przy okazji wybierasz reżim podatkowy – uproszczony albo księgowość zorganizowana. Ta druga decyzja waży więcej niż sama rejestracja; rozpisuje ją przewodnik po podatkach od wynajmu (link wyżej).

Krok 4 – Mero comunicação prévia w Balcão do Empreendedor

To jest sama rejestracja AL – formalnie comunicação prévia com prazo, czyli „uprzednie zawiadomienie z terminem na sprzeciw”. Formularz wypełniasz na portaldoempreendedor.gov.pt, logując się przez Chave Móvel Digital lub certyfikat cyfrowy; poza danymi nieruchomości i kategorią potrzebujesz polisy OC i Termo de Responsabilidade, czyli własnego oświadczenia o zgodności z normami pożarowymi i sanitarnymi. Docelowo otrzymasz numer RNAL w formacie XXXXX/AL – Twój publiczny identyfikator na każdej platformie.

I tu jest miejsce, w którym większość poradników wprowadza w błąd. Numer nie pojawia się od razu: Balcão nadaje go dopiero po upływie terminu na sprzeciw gminy (art. 5.º n.º 2), a termin ten wynosi 60 dni, w strefach contenção 90 dni (art. 6.º n.º 9). Sprzeciw w ogóle uniemożliwia nadanie numeru (n.º 10), a dokument z numerem jest jedynym ważnym tytułem otwarcia dla gości (art. 7.º n.º 1). Nie ma więc numeru tymczasowego, na którym dałoby się przyjąć pierwszą rezerwację. Kupując w kwietniu z myślą o lipcu, jesteś na styk – a w strefie kontroli już nie. W tym samym oknie gmina może przyjechać na vistorię (art. 8.º), więc nieruchomość powinna być gotowa wcześniej, nie „do sezonu”.

Opłata urzędowa: 0 EUR. Sama rejestracja jest bezpłatna – co nie znaczy, że uruchomienie AL nic nie kosztuje (patrz Krok 5 i 6).

Krok 5 – Ubezpieczenie OC (Responsabilidade Civil)

Polisa OC jest obowiązkowa od momentu rejestracji, z minimalną sumą 75 000 EUR na zdarzenie (art. 13.º-A n.º 3); towarzystwa oferują zwykle 150 000–300 000 EUR za 150–400 EUR rocznie. Jeśli kupujesz lokal w budynku wielorodzinnym, polis są dwie – do OC dochodzi ubezpieczenie szkód od pożaru powstałego w lokalu lub od niego (n.º 5). Brak którejkolwiek jest podstawą cofnięcia rejestru, a na okazanie dowodu masz trzy dni.

Krok 6 – Tablica identyfikacyjna i księga reklamacji

Tablica z numerem RNAL jest obowiązkowa przy wejściu, we wzorze z załącznika do samego DL 128/2014 (art. 18.º n.º 3). Uwaga na zakres: przepis wymienia modalności apartamento, estabelecimento de hospedagem i quartos, a przy hostelach żąda tablicy na zewnątrz budynku. Wolnostojącego domu (moradia) w tym wykazie nie ma – warto to wiedzieć, zanim zamówisz akrylową tabliczkę do willi w Sesimbrze. Wewnątrz obowiązkowo Livro de Reclamações i instrukcja przeciwpożarowa.

Krok 7 – Konfiguracja SIBA (zgłaszanie gości)

Każdy gość musi być zgłoszony elektronicznie w SIBAPT w ciągu 3 dni roboczych od zameldowania. Konto zakładasz po otrzymaniu numeru RNAL.

Krok 8 – Wystawienie oferty z numerem RNAL

Numer RNAL musi być widoczny w każdej ofercie publicznej – Airbnb, Booking, Vrbo, własna strona, Idealista, OLX. Od 20 maja 2026 stosuje się rozporządzenie UE 2024/1028, które każe platformom pobierać, weryfikować i publikować ten numer oraz automatycznie usuwać oferty bez ważnego rejestru. Reklamowanie AL bez rejestracji jest w Portugalii wykroczeniem poważnym już dziś; od maja 2026 dochodzi utrata obecności na platformach, i to bez postępowania.

Strefy zakazane i ograniczenia gminne

Twoja inwestycja w AL stoi na założeniu, że gmina pozwoli Ci zarejestrować licencję na konkretnym adresie. A w wielu miejscach – nie pozwoli.

Mechanizm jest następujący. Rada miejska monitoruje wskaźnik nasycenia AL: liczba zarejestrowanych AL podzielona przez liczbę lokali mieszkalnych. Po przekroczeniu progu obszar trafia do jednej z dwóch kategorii – contenção absoluta, gdzie nowych rejestracji nie ma wcale, a sprzedaż kończy istniejącą, albo contenção relativa, gdzie każda nowa wymaga zgody gminy po analizie urbanistycznej.

W Lizbonie znowelizowany regulamin RMAL (Aviso n.º 29926-A/2025/2) obniżył progi z 20% do 10% dla contenção absoluta i z 10% do 5% dla relativa. Według wskaźników Câmara Municipal de Lisboa na początek 2026 roku w contenção absoluta jest sześć freguesias: Santa Maria Maior (66,9% – Alfama, Castelo, część Baixy, najgęściej nasycona AL dzielnica w UE), Misericórdia (43,8% – Bairro Alto, Bica, Chiado), Santo António (25,1%), São Vicente (16,1% – Graça), Arroios (13,5%) i Estrela (10,8%). W relativa jest m.in. Avenidas Novas (6,6%). Globalny wskaźnik dla całego miasta to 7% – gdy przekroczy 10%, contenção obejmie Lizbonę na poziomie municypalnym.

W Porto zakaz nowych AL obejmuje historyczne centrum wpisane na listę UNESCO (Sé, Cedofeita, Santo Ildefonso, São Nicolau, Miragaia, Vitória), podczas gdy dzielnice peryferyjne pozostają otwarte. Cascais ogranicza AL głównie w historycznym centrum i w pasie Estoril–Monte Estoril, a Funchal i azorska Lagoa mają własne regulaminy. Reguła jest wszędzie ta sama: im bliżej pocztówki, tym mniejsza szansa na nowy numer.

Czego mapa nasycenia nie pokazuje. Jednostką nie jest wyłącznie freguesia – art. 15.º-A n.º 1 pozwala wyznaczyć strefę „w całości lub w części”, a lizboński regulamin schodzi do poziomu bairro, więc Twoja ulica bywa zamknięta w otwartej freguesii. Dalej: gmina może zakazać nowej rejestracji w lokalu, który w ciągu dwóch poprzednich lat był wynajęty na mieszkanie (art. 15.º-B n.º 1 lit. a) – sprzedający z lokatorem na wypowiedzeniu wygląda jak ułatwienie, a bywa przeciwieństwem. Wreszcie obok stref kontroli istnieje osobny reżim áreas de crescimento sustentável (art. 15.º-C), gdzie gmina może wymagać stanu technicznego co najmniej średniego i klasy energetycznej minimum D – tę odczytasz z certyfikatu, który sprzedający i tak musi dostarczyć.

Na Półwyspie Setúbal nie ma dziś moratorium na nowe licencje AL – i to jest jeden z dwóch fragmentów tego przewodnika, które piszemy z własnego podwórka, bo tu pracujemy; drugi znajdziesz pod tabelą przychodów. Krajowe zawieszenie zniósł DL 76/2024, a żadna z gmin nie wprowadziła dotąd área de contenção; Sesimbra w 2025 roku dopiero rozpoczęła prace nad własnym Regulamento Municipal, a wszczęcie procedury zakazem nie jest. Wniosek jest jednak inny niż „można”: status sprawdzamy pod konkretny adres przed CPCV, nie pod gminę, bo regulamin może wejść w życie między oglądaniem a aktem notarialnym. Region opisaliśmy szerzej w analizie cen na Półwyspie Setúbal.

💡 Warto wiedzieć: Gdy patrzysz na ofertę Airbnb w lizbońskim Bairro Alto i widzisz numer AL – ten numer jest cenny właśnie dlatego, że nowa rejestracja w tej freguesia nie jest dziś możliwa. Kupując mieszkanie z czynną licencją AL w strefie zamkniętej, kupujesz coś, czego rynek pierwotny już nie produkuje. Ale uważaj: w Lizbonie sprzedaż to równocześnie koniec rejestracji. Do tego paradoksu wracamy przy sprzedaży.

Załóżmy jednak, że strefa, budynek i licencja są po Twojej stronie. Wtedy zaczyna się część, o której najłatwiej zapomnieć w euforii pierwszej rezerwacji.

Obowiązki właściciela AL – compliance po starcie

Osiem kroków wyżej kończy się w dniu, w którym dostajesz numer. Od tego dnia zaczyna się coś, co nie kończy się nigdy, a Portugalia ma na to rozbudowany aparat: ASAE prowadzi inspekcje, Turismo de Portugal weryfikuje rejestr, AT porównuje deklaracje z fakturami, AIMA patrzy na zgłoszenia gości. Poza tym, co masz już z rejestracji, dochodzi kilka rzeczy, o których najłatwiej zapomnieć.

Księga informacyjna (livro de informações) – i to nie jest miła gościnność, tylko art. 12.º n.os 6–8. Obowiązkowo po portugalsku, angielsku i w co najmniej dwóch dalszych językach obcych, z zasadami segregacji odpadów, obsługi sprzętu, ciszy nocnej, wyciągiem z regulaminu wspólnoty w części o częściach wspólnych i telefonem osoby odpowiedzialnej. Jej brak to samodzielna podstawa cofnięcia rejestru (art. 9.º n.º 1 lit. c) – czyli odwrotnie, niż podpowiada intuicja: kartka w segregatorze waży więcej niż tabliczka przy drzwiach.

Wymagania techniczne – dla obiektów do 10 gości ustawa wymienia gaśnicę i koc gaśniczy dostępne dla gości, apteczkę oraz widoczny numer 112 (art. 13.º n.º 2). Powyżej 10 miejsc wchodzi pełny reżim przeciwpożarowy z DL 220/2008: drogi ewakuacyjne, oznakowanie, plan ewakuacji.

Faktury i VAT – każdy najem fakturowany przez Portal das Finanças. Tu uwaga na najczęstszy błąd nierezydentów: artykuł 53 portugalskiego kodeksu VAT zwalnia drobnych przedsiębiorców z naliczania VAT przy obrocie do 15 000 EUR w Portugalii (przekroczenie 18 750 EUR wyrzuca z reżimu natychmiast). Do połowy 2025 roku zwolnienie było zamknięte dla podmiotów bez siedziby w Portugalii i większość polskich poradników wciąż tak twierdzi. Zmienił to Decreto-Lei 35/2025, obowiązujący od 1 lipca 2025: podatnik z siedzibą w innym państwie UE korzysta dziś ze zwolnienia także w Portugalii, jeśli jego obrót w całej Unii nie przekracza 100 000 EUR, a w kraju siedziby uzyska numer z sufiksem „EX”. Czy sam apartament nie tworzy w Portugalii stałego miejsca prowadzenia działalności – bo to zmienia ścieżkę – rozstrzyga księgowy przed pierwszą fakturą, nie po niej.

Wspólnota mieszkaniowa (condomínio) – jedyny pozaurzędowy podmiot zdolny doprowadzić do cofnięcia rejestracji, i robi to nie głosowaniem nad Twoją osobą, tylko udokumentowaną uciążliwością: uchwałą ponad połowy permilagem opartą na powtarzalnych, dowiedzionych zakłóceniach (art. 9.º n.º 2), przy czym decyzję podejmuje prezydent gminy. Zamiast cofnięcia może on zaproponować ugodę przy udziale Provedora do Alojamento Local, gminnego rzecznika wprowadzonego przez DL 76/2024, z terminem 60 dni (n.os 12–13). Jeśli zakaz jednak zapadnie, obejmuje nieruchomość, niezależnie od tego, kto ją potem prowadzi, na okres do pięciu lat (n.º 8 lit. b) – i sprzedaż go nie kasuje. Zanim zapłacisz premię za lokal „z historią AL”, sprawdź, czy ta historia nie skończyła się decyzją. Osobno wspólnota może naliczyć dopłatę za zwiększone zużycie części wspólnych, do 30% rocznej zaliczki (art. 20.º-A).

Kontyngent gości – maksymalnie 9 pokoi i 27 osób jednocześnie. Przyjmując 28-osobową grupę „dla wesela”, wpadasz w reżim hotelowy bez licencji hotelowej.

Ile to kosztuje, gdy się posypie. Od 2021 roku art. 23.º nie podaje już kwot – dzieli czyny na poważne (m.in. reklamowanie AL bez ważnej rejestracji, niespełnienie wymogów art. 12.º–14.º) i lekkie (brak tablicy, brak podanego okresu funkcjonowania), a widełki bierze z Regime Jurídico das Contraordenações Económicas. Rozpiętość całego systemu to od 150 EUR dla osoby fizycznej przy czynie lekkim do 90 000 EUR dla dużej firmy przy najcięższym, przy czym dobrowolna zapłata zbija minimum o 20%. Dla polskiego właściciela jednego apartamentu wniosek jest prosty: tablica to drobiazg, a oferta bez ważnego numeru i braki w wyposażeniu to ta sama, poważna kategoria.

Roczny koszt samego compliance – księgowy, ubezpieczenia, drobne naprawy, zgłoszenia w SIBA – to 1 200–2 500 EUR poza kosztami operacyjnymi (sprzątanie, energia, internet, prowizje platform). Nie jest to dramatycznie dużo, ale często bywa pomijane w arkuszach rentowności.

Sprzedaż nieruchomości z licencją AL – co przechodzi i co nie

Tu wraca paradoks ze stref kontroli. Po DL 76/2024 licencja AL wędruje z nieruchomością przy sprzedaży – ale tylko poza strefami contenção.

Scenariusze, które musisz rozróżnić – bo różnią się wszystkim.

Scenariusz A – poza strefą contenção, czyli apartament w Setúbal, dom w Sesimbrze, willa w Almadzie. Rejestracja przechodzi na kupującego na zasadach cesji, bez rejestrowania się od nowa; w Balcão zgłasza się tylko zmianę osoby odpowiedzialnej, a numer RNAL i historia recenzji zostają. Najczystsza ścieżka – i jedyna, w której licencja realnie podnosi cenę.

Scenariusz B – w strefie contenção absoluta, np. Alfama, Bairro Alto, Chiado. Sprzedaż kończy rejestrację, a kupujący nie założy nowej pod tym samym adresem. Skąd to się bierze: ustawa pozwala gminie ograniczyć przenoszalność nowych numerów rejestracji (art. 15.º-B n.º 1 lit. e), więc zakres zależy od regulaminu i od tego, kiedy dany numer powstał. Status konkretnej rejestracji potwierdza się w gminie, nie na forum. Dwa schematy obejścia, oba ostrożnie:

• Sprzedaż udziałów w spółce posiadającej nieruchomość – jeśli AL jest zarejestrowane na spółkę i sprzedajesz spółkę, a nie nieruchomość, właściciel formalnie się nie zmienia i rejestracja przeżywa. Mechanizm jest legalny i my byśmy go odradzili przeciętnemu kupującemu: przejmujesz spółkę razem z całą jej przeszłością – zobowiązaniami, zaległościami podatkowymi, sporami – a oszczędzasz wyłącznie czas rejestracji. To narzędzie dla kogoś, kto kupuje portfel, nie mieszkanie.
• Najem długoterminowy z opcją zakupu (promessa de compra e venda com tradição) – kupujący wchodzi w posiadanie bez przeniesienia własności. Konstrukcja prawnie skomplikowana, wymagająca adwokata specjalizującego się w nieruchomościach.

Scenariusz C – w strefie contenção relativa. Zasada jest pośrednia: rejestracja przechodzi, ale gmina zachowuje prawo jej weryfikacji po zgłoszeniu zmiany właściciela. To okno niepewności, którego długość wyznacza regulamin gminny – kolejny powód, żeby przeczytać go przed aktem.

Co to oznacza dla wyceny. W strefach otwartych czynna, przenoszalna licencja podnosi cenę – rzędu kilku do kilkunastu procent, i jest to nasza ocena rynku, nie odczyt z rejestru transakcji, bo takiego rejestru w Portugalii nie ma. Kupujący płaci za skrócenie drogi do numeru i za zdjęte z siebie ryzyko sprzeciwu gminy, więc premia rośnie tam, gdzie ta zwłoka boli najbardziej: przed sezonem. W contenção absoluta jest odwrotnie – lokal wycenia się wyłącznie jako mieszkanie własnościowe albo pod najem długoterminowy, a premia bywa ujemna, bo kupujący widzi uwięziony potencjał. Sam status strefy i tak nie wystarcza: liczy się jeszcze RevPAR w dzielnicy i sezonowość, a modelowanie tego na 5+ lat to standardowa część analizy inwestycyjnej.

Pułapka Mais-Valias przy wyjściu z AL. Nieruchomość przypisana do działalności AL, sprzedawana po wyjściu z biznesu, nie podlega regułom zysku kapitałowego z prywatnej sprzedaży mieszkania. Zysk trafia do Kategorii B i dla nierezydenta jest opodatkowany stawką autonomiczną 25% od 95% zysku (współczynnik 0,95 z CIRS art. 31.º, stawka z art. 72.º) – czyli na domu kupionym za 200 000 i sprzedanym za 300 000 podstawą jest 95 000, a nie 100 000 EUR. Kwoty do zapłaty jednak nie podamy i żaden uczciwy poradnik nie powinien: koszt nabycia bywa pomniejszany o minimalną amortyzację za każdy rok w AL, a interpretacje tej reguły w reżimie uproszczonym są rozbieżne – różnica na tym samym przykładzie przekracza tysiąc euro. Znasz mechanizm; liczbę wylicza portugalski księgowy na Twoich dokumentach. To obciążenie potrafi zjeść kilka lat zysków, a praktycznie żaden polskojęzyczny poradnik o nim nie wspomina. Da się je zaplanować – likwidacja AL na 36+ miesięcy przed sprzedażą przenosi nieruchomość do korzystniejszej Kategorii G – ale to plan na lata, nie decyzja z dnia na dzień.

Lei 9-A/2026 i Construir Portugal – perspektywa 2026

Marzec 2026 przyniósł drugą – po DL 76/2024 – strukturalną zmianę reguł gry. Lei n.º 9-A/2026 z 6 marca, w ramach pakietu Construir Portugal, wprowadziła zachęty podatkowe dla budowy i reabilitacji mieszkań pod wynajem długoterminowy. Dla inwestora myślącego o AL to nie jest oczywisty temat, a ma znaczenie fundamentalne. Instrumenty, które przesuwają decyzję:

IVA 6% na empreitadas reabilitacji dla nieruchomości do 660 982 EUR przeznaczonych pod najem mieszkalny z czynszem do 2 300 EUR/mies. To redukcja z 23% do 6% na całość prac wykonawcy – przy remoncie za 80 000 EUR daje 13 600 EUR oszczędności. Warunek: Renda Moderada przez minimum 5 lat.

Stawka IRS 10% od dochodu z najmu mieszkaniowego z czynszem ≤2 300 EUR/mies. (art. 45.º-C EBF) – zamiast standardowych 25% dla nierezydenta, dla dochodów od 1 stycznia 2026 do końca 2029 roku. Uwaga na częsty błąd: to nie jest osobny „program”, do którego się zapisujesz – wystarczy zwykła rejestracja umowy najmu w urzędzie skarbowym. Ulga obejmuje także nierezydentów, ale AT nie wydała jeszcze wykładni proceduralnej: planuj z 10%, a rozliczenie potwierdź z portugalskim księgowym.

Pełne zwolnienie z IRS (RSAA) – osobny, znacznie węższy reżim: od 1 września 2026 najem z czynszem ≤80% mediany dla gminy daje zerowy podatek (limit doprecyzuje rozporządzenie). Wymaga wyraźnie niższego czynszu niż stawka 10%, więc dotyczy węższej grupy.

Co to znaczy w praktyce? Klasyczna kalkulacja wyglądała tak: AL daje 2,5–3× wyższy przychód od długoterminowego, kosztem 2× wyższych kosztów operacyjnych i wyższego ryzyka regulacyjnego. Po Lei 9-A/2026 zmienia się przede wszystkim dla dwóch grup zakupów:

• Nieruchomości wymagające reabilitacji (60+ tys. EUR robót) – IVA 6% drastycznie obniża capex. Jeśli podatek od najmu długoterminowego spadnie do 10% (art. 45.º-C EBF, czynsz ≤2 300 EUR), różnica do AL przy obecnych prowizjach platformowych potrafi zniknąć.
• Segment 200–400 tys. EUR w średnich miastach – Setúbal, Coimbra, Aveiro, Évora – gdzie Renda Moderada wychodzi konkurencyjnie przy znacznie niższym ryzyku regulacyjnym.

Wspólny mianownik: im taniej kupisz, tym szybciej reżim się zwraca. Po niedrogie nadmorskie lokalizacje pod taki zakup zajrzyj do zestawienia tanich domów w Portugalii nad morzem.

Pakiet nie rusza bezpośrednio reżimu AL (DL 76/2024 pozostaje w mocy), ale przesuwa atrakcyjność jego alternatywy – i tu powiemy wprost coś, czego zwykle w takich przewodnikach nie ma.

Naszym zdaniem przy budżecie 200–400 tysięcy euro poza zamkniętymi strefami Lizbony AL przestał być domyślnym wyborem i dziś zwykle odradzamy go polskim kupującym. Nie dlatego, że zarabia mniej – zarabia więcej. Dlatego, że różnicę zjada to, czego w arkuszu nie widać: dwa miesiące do numeru rejestrowego, dwie polisy, księgowość co miesiąc, zgłoszenia gości w trzy dni robocze, ryzyko kontroli i regulamin gminny, który może się zmienić w trakcie Twojego kredytu – a od maja 2026 jeszcze platforma zdejmująca ofertę przy pierwszej niezgodności w bazie. Najem długoterminowy przy stawce 10% daje niższy przychód i spokój, który dla właściciela mieszkającego 2 500 km dalej jest realną wartością.

Uczciwie: sami nie zawsze tak doradzamy. Część kupujących, których prowadziliśmy, miała plan najmu albo AL wpisany w decyzję od pierwszego oglądania, a przy jednej nieruchomości pomagaliśmy przejść przez formalności AL, bo w tamtej konfiguracji rachunek się spinał. Zdanie wyżej dotyczy domyślnego wyboru przy średnim budżecie, nie każdego przypadku – i jeśli liczby z lokalizacją się zgadzają, mówimy to wprost.

Wyjątek jest jeden i wyraźny: jeśli kupujesz w strefie, w której nowych licencji już się nie wydaje, a lokal ma czynną i przenoszalną rejestrację, kupujesz coś, czego rynek pierwotny nie produkuje – i wtedy sami liczylibyśmy to inaczej. Reszta to zwykły biznes hotelowy prowadzony zdalnie, w cudzym języku i cudzym systemie podatkowym. Pełna mechanika podatkowa obu reżimów jest rozpisana w przewodniku po podatkach od wynajmu (link wyżej).

Ile można zarobić – przegląd liczb i podatków

Zostaje pytanie, na które każdy inwestor chce odpowiedzieć przed CPCV: ile to zarabia? Cztery lokalizacje, ten sam apartament (T1+1, 65 m²), 70% obłożenia (210 nocy), stawki uśrednione dla 2026 roku:

*Wiersz Sesimbry to wariant dolny: 150 nocy i lokal przeciętny, nie ten w nadmorskim rdzeniu; wyższy ADR w lipcu i sierpniu częściowo kompensuje krótszy sezon. Jedno zdanie dokładamy z praktyki, bo akurat ten wiersz umiemy podeprzeć: w Sesimbrze widzimy rozpiętość od 150 do ponad 200 nocy w roku, a decyduje o niej sama nieruchomość, nie miejscowość. Dlatego w tym modelu to liczba nocy, a nie stawka za noc, przesądza o wyniku – rozciągnięcie sezonu do górnego wariantu podnosi przychód brutto o kilka tysięcy euro, nawet jeśli w miesiącach ramowych ADR spadnie. Pozostałe trzy wiersze to stawki rynkowe, nie nasze transakcje.

Dla polskiego nierezydenta operującego w uproszczonym reżimie Kategorii B podstawa opodatkowania to 35% przychodu brutto (poza strefami contenção). Efektywna stawka portugalskiego IRS wynosi wtedy 8,75% – czyli na lizbońskim apartamencie 27 300 × 8,75% = 2 389 EUR rocznie podatku. Do tego księgowy (600–1 200 EUR) i ubezpieczenia (200–400 EUR). Składki na Segurança Social w typowym przypadku nie ma wcale – art. 139.º n.º 1 lit. f) ppkt ii) kodeksu składkowego, w brzmieniu nadanym Decreto-Lei 2/2018, wyłącza z reżimu składkowego samozatrudnionych (trabalhadores independentes) tych, których przychody Kategorii B pochodzą wyłącznie z umów najmu i najmu miejskiego na AL w modalności moradia albo apartamento. Tak wygląda sytuacja kupującego, który nie prowadzi w Portugalii nic poza jednym apartamentem. To nie jest zwolnienie na pierwszy rok, tylko wyłączenie trwałe – ale kruche: wystarczy dorzucić do tego samego NIF-u jakąkolwiek inną usługę albo prowadzić hostel zamiast apartamentu, żeby przepadło w całości.

W lizbońskich strefach contenção współczynnik podstawy opodatkowania rośnie z 0,35 do 0,50 – efektywna stawka skacze do 12,5%. To jeden z mechanizmów, który Mais Habitação wprowadził do walki z AL i którego DL 76/2024 nie cofnął.

A potem jeszcze rozliczenie w Polsce. Polski rezydent podatkowy wykazuje ten przychód w kraju nawet wtedy, gdy kwota do dopłaty wynosi zero – to skutek Konwencji MLI i tu żadnego wyboru nie ma. Formularz to już inna sprawa i nie przesądza jej portugalska Kategoria B: PIT-28 jest właściwy dla najmu prywatnego, a AL prowadzone z pełną obsługą gości potrafi zostać zakwalifikowane jako działalność gospodarcza, z inną deklaracją i innymi składkami. Ustal to z polskim doradcą, zanim wybierzesz formularz – scenariusze rozpisuje przewodnik po podatkach od wynajmu (link na początku).

Podsumowanie

Alojamento Local w Portugalii w 2026 roku wymaga zupełnie innej mapy decyzyjnej niż dwa lata temu. Najważniejsze do zapamiętania:

• DL 76/2024 zwrócił licencjom AL stałość i zbywalność, a zgody wspólnoty na AL w mieszkaniu nie potrzebujesz – wiąże Cię tylko zakaz wpisany do regulaminu większością dwóch trzecich permilagem przed Twoim zgłoszeniem. Polskie poradniki sprzed listopada 2024 mylą się w obu tych punktach.
• Strefa contenção to parametr pierwszy – przed ceną, lokalizacją i stanem technicznym. W strefach absoluty Lizbony nowych AL nie wydadzą, a sprzedaż kończy istniejącą rejestrację. Sprawdzaj pod adres, nie pod gminę: strefę wyznacza się także dla części freguesii, a lokal wynajmowany na mieszkanie w ostatnich dwóch latach może być wykluczony osobno.
• Numer RNAL powstaje dopiero po 60 dniach (90 w strefie contenção), bo tyle gmina ma na sprzeciw – i bez niego nie wolno przyjąć gościa. To zwykle najbardziej niedoszacowana pozycja w harmonogramie pierwszego sezonu.
• Sama rejestracja jest darmowa, uruchomienie AL kosztuje 1 200–2 500 EUR (dwie polisy, księgowy, wyposażenie, tablica – jeśli w ogóle wymagana, bo dla domu nie jest). Roczne compliance – podobny zakres, a składki na Segurança Social przy samym AL zwykle nie ma.
• Od 20 maja 2026 platformy Airbnb, Booking i Vrbo weryfikują numer RNAL automatycznie – oferta bez ważnego numeru jest usuwana. Reklamowanie AL bez rejestracji jest w Portugalii wykroczeniem poważnym, a kwota kary zależy od wagi czynu i wielkości podmiotu.
• Pułapka Mais-Valias przy wyjściu – sprzedaż po latach AL to dla nierezydenta 25% IRS od 95% zysku, z bazą korygowaną o amortyzację, której interpretacje są rozbieżne. Kwotę policz z księgowym. To obciążenie potrafi „zjeść” 3–5 lat zysków z najmu.
• Lei 9-A/2026 przesuwa rachunek na korzyść najmu długoterminowego – IVA 6% na reabilitację i IRS 10% przy czynszu ≤2 300 EUR. Dla większości polskich kupujących w średnim budżecie poza Lizboną AL nie jest już domyślnym wyborem – zdanie, które w przewodniku o licencji AL kosztuje nas część czytelników. Wyjątek: gotowa, przenoszalna rejestracja tam, gdzie nowych już nie wydają.
• Na Półwyspie Setúbal nie ma dziś moratorium na nowe AL – krajowe zawieszenie zniósł DL 76/2024. Sesimbra dopiero opracowuje własny Regulamento Municipal, Setúbal nie ma ograniczeń, a istniejące licencje przechodzą wraz z nieruchomością. Słowo „dziś” jest tu jednak istotne: DL 151/2026 pozwala największym gminom zawieszać nowe rejestracje do końca 2026 roku, więc status potwierdzaj pod adres i pod datę.

Planujesz zakup pod Alojamento Local i nie wiesz, czy Twoja lokalizacja leży w strefie contenção, jak skonstruować transakcję, żeby rejestracja przeszła z nieruchomością, albo czy nie lepsza będzie ścieżka Renda Moderada? Porozmawiajmy – sprawdzimy dostępność AL pod konkretnym adresem i policzymy oba reżimy obok siebie.